창원지방법원 2026타경148. 사건 소재지는 경상남도 밀양시 상동면 매화리 764-95이고, 등기부 건물에는 매화리 764-109, 도로명주소 상동로 1117-45가 기재돼 있습니다. 소유자는 최학자입니다. 말소기준은 2020.09.23. 접수된 한림농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위 근저당 3건이 추가로 설정됐고, 이후 경매개시결정과 가압류가 붙었습니다. 배당 계산상 현재 회차에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건은 아닙니다. 감정평가상 목록 1~11은 현황 파크골프연습장이고, 목록 16은 공부상 단독주택에서 용도변경돼 현황 일반음식점입니다. 목록 13은 멸실추정, 목록 14는 공부상 잡종지이나 현황은 도로입니다. 또 목록 11·12·15 지상의 컨테이너·비닐하우스·저온 저장고는 매각제외입니다. 권리보다 현황 확인의 비중이 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경148 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 밀양시 상동면 매화리 764-95 |
| 등기부 건물 표시 | 경상남도 밀양시 상동면 매화리 764-109 · 경상남도 밀양시 상동면 상동로 1117-45 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 목록 1~11 파크골프연습장 · 목록 16 일반음식점 |
| 소유자 | 최학자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,464,791,900원 / 2,464,791,900원 (신건) |
| 청구금액 | 1,637,456,579원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 1번 한림농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 이후 같은 날 설정된 을구 2~4번 근저당권과 2025년·2026년 경매개시결정, 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.30.에는 을구 1~4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
② 현황 분석 — 이 사건의 진짜 난도
- 일괄매각. 제시외 건물 15-1~15-3을 포함해 일괄매각됩니다.
- 매각제외 시설. 목록 11·12·15 지상의 컨테이너·비닐하우스·저온 저장고는 매각에서 제외됩니다.
- 파크골프연습장. 목록 1~11은 현황 파크골프연습장 상태입니다.
- 건축신고 확인. 목록 8~11에는 2018년 건축신고가 있는 것으로 조사됐고, 건축허가의 유효성 등은 주무관서 확인이 필요합니다.
- 멸실추정. 목록 13은 감정평가상 멸실추정입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 14는 공부상 잡종지이나 현황은 도로입니다.
- 용도변경. 목록 16은 공부상 단독주택이나 일반건축물대장상 용도변경돼 현황 일반음식점입니다.
- 지적경계. 목록 1~12·14·15·17은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인에는 지적측량이 필요하다고 평가됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,464,791,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,047,919원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한림농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한림농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 한림농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 한림농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 312,743,981원 |
현재 회차에서는 제시된 채권액 2,125,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 312,743,981원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 현황 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,464,791,900원 | 2,125,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,971,833,520원 | 1,949,715,185원 | 175,284,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,577,466,816원 | 1,559,292,148원 | 565,707,852원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 계산에서는 이를 낙찰자가 떠안지 않습니다. 다만 가격이 낮아진다고 현황 리스크가 줄어드는 것은 아닙니다. 매각제외 시설, 경계, 허가·신고 상태, 멸실추정 건물, 현황도로 문제는 매각가격과 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 매화리회관 남서측 인근으로 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 목록 1~12·14·15·17까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 일부 접도구역. 목록 17은 접도구역이 포함됩니다.
- 토지 정보. 토지면적 468.0㎡, 공시지가 68,000원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 조경수. 목록 1~12·15 지상의 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주무관서 확인. 목록 8~11의 건축신고와 허가 유효성, 현재 사용 가능 상태를 밀양시에 확인해야 합니다.
- 지적측량. 목록 1~12·14·15·17은 경계가 다소 불분명하므로 이용상황과 점유현황을 정확히 보려면 지적측량 검토가 필요합니다.
- 매각제외 물건. 컨테이너·비닐하우스·저온 저장고의 소유관계와 낙찰 후 존치·철거 문제를 확인해야 합니다.
- 목록 13. 멸실추정 상태가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 목록 14. 공부상 잡종지와 현황 도로의 차이가 이용·통행에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 목록 16. 일반건축물대장상 용도변경과 현황 일반음식점 상태를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 명확합니다. 그러나 투자 판단의 중심을 권리에만 두면 안 됩니다. 파크골프연습장 현황, 일반음식점 용도변경, 멸실추정 건물, 현황도로, 매각제외 시설, 건축신고 유효성, 불분명한 지적경계가 한 사건에 함께 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 현재 최저가 2,464,791,900원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 현황 실사는 필수.” 등기보다 현장과 행정서류에서 승부가 갈리는 물건입니다.
