창원지방법원 2026타경582. 경상남도 밀양시 삼문동 213-2의 토지와 지상 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층·3층 주택이며 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕입니다. 등기상 소유자는 우진식, 경매를 신청한 채권자는 밀양새마을금고입니다.
권리의 기준점은 2021.05.24 설정된 밀양새마을금고 근저당 채권최고액 420,000,000원입니다. 이후 2023.01.26 서진철 근저당 160,000,000원, 2026년 경남신용보증재단·서민금융진흥원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 채권 미배당이 크더라도 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경582 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼문동 213-2 · 경상남도 밀양시 삼문중앙로6길 29-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층·3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 |
| 토지 | 대 · 136.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 우진식 |
| 감정가 / 최저가 | 456,323,440원 / 456,323,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양새마을금고 / 357,326,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2021.05.24 밀양새마을금고 근저당입니다. 김태현의 전입신고는 2021.06.15로 그 이후이므로 매각물건명세서상 대항력 없음으로 정리됩니다. 실제 임차인은 김태현 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 | 주거 · 점유부분 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 2026.05.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·배당 구조 — 신건에서도 후순위 미배당
현재 최저매각가는 감정가와 같은 456,323,440원입니다. 최근 실거래를 기준으로 이 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 두지 않고, 이 사건에서는 권리와 배당 구조를 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 6,963,234원을 먼저 공제하고, 밀양새마을금고 근저당에 420,000,000원, 서진철 근저당에 29,360,206원이 배당됩니다. 이후 경남신용보증재단·서민금융진흥원 가압류에는 배당 여력이 남지 않아 전체 채권 기준 166,414,554원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,323,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,963,234원 |
| 1. 근저당 · 밀양새마을금고 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서진철 | 160,000,000원 | 29,360,206원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 21,318,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,456,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 615,774,760원 중 채권자 예상배당은 449,360,206원, 미배당은 166,414,554원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 456,323,440원 | 449,360,206원 | 166,414,554원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 365,058,752원 | 359,147,929원 | 256,626,831원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 292,047,001원 | 287,158,343원 | 328,616,417원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건에서 유찰 시나리오의 핵심은 후순위 채권을 인수하는 문제가 아니라 취득가격 자체가 낮아지는 효과입니다. 다만 시세 기준 없이 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양교육청 서측 인근이며 후면 점포 및 주택지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통수단 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 제반 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 136.0㎡의 대지로 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 563,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김태현은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
- 1층 점유 확인. 1층은 근린생활시설 이용 중이므로 영업자·점유자가 김태현과 동일한지, 별도 점유자가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각 대상이므로 현황·등기·감정 대상의 일치 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 166,414,554원이 발생하지만 제시된 권리관계상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가와 유찰가격만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설·주택 혼합용도에 맞는 현장 수익·거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 요항과 배당요구 관련 문서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수는 낮지만, 단순 주택 경매는 아니다”
이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 2021.05.24 밀양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 김태현은 그보다 늦은 2021.06.15 전입이어서 대항력 없음, 매수인 인수액도 0원입니다. 2023년 이후 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 1층 근린생활시설·2·3층 주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 신건 456,323,440원에서 이미 166,414,554원의 후순위 미배당이 생기지만 이는 낙찰자 인수액과는 별개입니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮고, 실제 승부처는 혼합용도의 점유·명도와 적정 취득가격 확인입니다.
