창원지방법원 2026타경10024. 밀양시 삼문동 강변타운 103동 15층 1501호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 소유자는 임명욱이며, 감정평가상 이용상태 역시 아파트로 이용 중입니다. 현재 사건의 말소기준은 2005.03.21 접수된 밀양신용협동조합 근저당 채권최고액 17,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 밀양신용협동조합 근저당 13,000,000원·39,000,000원, 김수현 근저당 270,000,000원과 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 실제 임차인으로 확인되는 사람은 임하용 1명입니다. 전입신고는 2018.08.14로 말소기준인 2005.03.21보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 것으로 분석되어 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 원본 명세서와 배당요구 내역을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼문동 63-8 강변타운 103동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.82㎡ · 15층 1501호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 임명욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김후현 / 380,516,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 정보 | 강변타운 · 240세대 · 1992.04.10 준공 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2005.03.21 밀양신용협동조합 근저당 17,600,000원입니다. 이후의 2009년·2010년 밀양신용협동조합 근저당과 2021년 김수현 근저당, 2026년 김후현 강제경매개시결정 및 김수현 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임하용 | 미상 | 2018.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임하용의 전입일은 2018.08.14로, 말소기준권리 2005.03.21보다 후순위입니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되며 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
강변타운 전용 84.82㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 129,458,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월의 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 8건 평균은 125,750,000원이고, 신건 최저가 146,000,000원은 그 평균의 116.1%입니다. 최근 구간이 이전 거래보다 -8.1% 낮은 하락 추세이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.82㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 2025.06 | 84.82㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 84.82㎡ | 15 | 147,000,000원 |
| 2025.03 | 84.82㎡ | 10 | 115,000,000원 |
| 2025.02 | 84.82㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 2025.02 | 84.82㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.07 | 84.82㎡ | 6 | 129,500,000원 |
| 2024.06 | 84.82㎡ | 7 | 138,000,000원 |
| 2024.04 | 84.82㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 84.82㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.82㎡ | 8건 | 125,750,000원 |
| 전체 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 129,458,333원 |
2026.01 거래에는 100,000,000원과 115,000,000원 사례가 있고, 최신 거래 기준값은 100,000,000원입니다. 반면 현재 신건 실질취득금액은 146,000,000원입니다. 감정가와 거의 같은 147,000,000원 거래가 2025.04에 존재하지만, 이후 최근 12개월 평균은 125,750,000원이고 가격 추세도 -8.1%이므로 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 밀양신용협동조합 | 17,600,000원 | 17,600,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 밀양신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 밀양신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 김수현 | 270,000,000원 | 73,556,000원 |
| 6. 갑구 18번 경매개시결정 · 김후현 | 380,516,622원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 경매개시결정 · 김수현 | 380,516,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,100,633,244원 중 채권자 배당액은 143,156,000원, 미배당액은 957,477,244원으로 계산되어 있습니다. 김수현 근저당부터 미배당이 발생하고 김후현·김수현 경매개시결정에는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당 채권은 말소기준권리 이후 권리로서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 957,477,244원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 986,268,444원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 1,009,275,164원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 밀양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 남동측으로 삼문강변로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1501호이며, 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역이며 공시지가는 519,500원/㎡입니다. 하천구역에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 강변타운은 240세대이고 동일 전용 84.82㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균이 125,750,000원이고 최근 구간 추세가 -8.1%로 하락하고 있어 가격 방어력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세 할인으로 오인하지 말 것. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 116.1%입니다. 현재 가격 자체에는 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
- 최신 거래 우선 확인. 2026.01 거래에 100,000,000원과 115,000,000원 사례가 있고 최근 12개월 시세 추세는 -8.1%입니다. 과거 147,000,000원 고가 거래만 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 원본 확인. 임하용은 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인의 점유부분이 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 요소 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2005.03.21 말소기준 근저당과 이후 근저당·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2005.03.21 밀양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 임하용 역시 2018.08.14 전입으로 말소기준보다 후순위라 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 146,000,000원은 최근 12개월 평균 125,750,000원의 116.1%이고, 최신 거래 기준값은 100,000,000원, 최근 거래 추세는 -8.1%입니다. 따라서 전체 평균 129,458,333원이나 과거 147,000,000원 거래만 근거로 신건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적 접근. 현재 회차에서는 권리보다 입찰가격이 승부처입니다.
