창원지방법원 2026타경10063. 현재 소유자는 김만재이고, 등기상 2023.04.05. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 321,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단, 메리츠캐피탈주식회사, 주식회사 경남은행, 서울보증보험 주식회사, 삼성카드 주식회사, 엠지캐피탈 주식회사, 오릭스캐피탈코리아 주식회사의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각소멸 처리돼 있습니다.
그러나 이 물건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”고만 보면 핵심을 놓칩니다. 감정요항표상 건물은 관리사·개사·축사로 이용되고 있고, 관리사는 장기간 방치된 상태입니다. 목록 8은 공부상 ‘스레트 지붕’이나 현황은 지붕이 철거된 상태이며, 제시외 건물 6-1~6-3과 제시외 수목 1-1·5-1도 일괄매각에 포함됩니다. 특히 농지 목록에 요구되는 농지취득자격증명원은 입찰 성립 자체와 연결되는 절차 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 신제리 1381 |
| 등기 열람 건물 | 경상남도 창녕군 영산면 신제리 1385-3 · 경상남도 창녕군 영산면 신제로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 관리사(장기간 방치) · 개사 · 축사 |
| 소유자 | 김만재 |
| 감정가 / 최저가 | 829,466,260원 / 829,466,260원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 496,885,198원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 확인 토지 | 지목 답 · 813.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 맹지 · 공시지가 22,500원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 6-1~6-3 및 제시외 수목 1-1·5-1 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각소멸
말소기준권리는 2023.04.05. 을구 17번 근저당권입니다. 채권최고액은 321,600,000원이고 근저당권자는 경상남도정치망수산업협동조합, 채무자는 김만재입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 2026.03.11. 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 829,466,260원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 829,466,260원입니다.
다만 동일 또는 유사 물건의 실거래 비교 자료가 없어, 829,466,260원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 판정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 663,573,008원, 2회 유찰 시 530,858,406원이지만, 이 역시 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 829,466,260원 | 818,771,597원 | 92,841,550원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 663,573,008원 | 654,537,278원 | 257,075,869원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 530,858,406원 | 523,149,822원 | 388,463,325원 |
③ 예상배당표 (매각가 829,466,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,694,663원 |
| 을구 17번 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 321,600,000원 | 321,600,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,729,505원 | 45,729,505원 |
| 갑구 6번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 39,483,950원 | 39,483,950원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 84,437,520원 | 84,437,520원 |
| 갑구 10번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 116,359,000원 | 116,359,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,080,656원 | 32,080,656원 |
| 갑구 12번 가압류 · 엠지캐피탈 주식회사 | 69,271,326원 | 69,271,326원 |
| 갑구 13번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 202,651,190원 | 109,809,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 911,613,147원 중 818,771,597원이 배당되고 92,841,550원이 미배당됩니다. 오릭스캐피탈코리아 주식회사 채권에서 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 물건성·이용 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 영산면 신제리 ‘덕산마을’ 남서측 인근으로, 농경지와 소규모 축사 등이 소재하는 농촌지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 확인 토지 항목의 도로접면은 맹지로 표시돼 있어 필지별 접근관계를 따로 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 현황. 목록 8은 관리사이나 장기간 방치된 상태이고, 8-1은 개사, 8-2는 축사입니다. 목록 8·8-1·8-2의 지붕은 현황상 철거된 상태입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 6-1~6-3과 제시외 수목 1-1·5-1이 포함됩니다. 목록 8은 공부상 ‘스레트 지붕’이나 현황은 철거된 상태입니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역(영산6(산업형))이며, 가축사육제한구역의 모든축종 제한과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 확인 토지. 지목 및 토지이용상황은 답, 면적 813.0㎡, 평지·가로장방이며 공시지가는 22,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 1~5·7·9는 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 6-1~6-3, 제시외 수목 1-1·5-1 포함 여부와 실제 현황을 대조하세요.
- 목록 8 현황. 공부상 스레트 지붕이지만 현황은 철거된 상태라는 차이를 확인하세요.
- 접근관계. 감정평가상 본건까지 차량접근 가능하지만 확인 토지는 맹지로 표시됩니다. 필지별 진입관계를 확인하세요.
- 이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역과 함께 모든축종 가축사육제한, 배출시설설치제한이 적용되는 점을 현재 건물 용도와 함께 검토하세요.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황자료를 직접 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가·유찰률만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2023.04.05. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부가 아니라 물건성과 입찰 조건에서 올라갑니다.
목록 1~5·7·9의 농지취득자격증명원은 미제출 시 보증금 몰수 조건이고, 제시외 건물·수목이 포함된 일괄매각입니다. 확인 토지는 맹지이며, 현황에 개사·축사가 있음에도 토지이용계획에는 모든축종 가축사육제한과 배출시설설치제한이 표시됩니다. 여기에 실거래 자료가 없어 신건 최저가 829,466,260원의 가격 메리트도 검증할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 농취증·접근·현황·이용제한을 확인하기 전까지는 단순 안전형으로 볼 수 없는 물건입니다.
