창원지방법원 2026타경10084. 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 91의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 237.0㎡, 생산관리지역입니다. 제시외 건물(1-1~1-3)도 일괄매각에 포함됩니다.
등기 흐름은 비교적 단순합니다. 과거 한국주택금융공사 근저당권과 남지농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.07.28. 사상신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 부산신용보증재단·한국캐피탈·우리금융캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10084 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 91 · 경상남도 창녕군 남지읍 박진로 1017-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물(1-1~1-3) 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 |
| 토지 | 237.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이지연 |
| 감정가 / 최저가 | 119,049,450원 / 119,049,450원 (신건) |
| 청구금액 | 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2010.06.17. 한국주택금융공사 근저당권 558,000,000원은 2012.03.28. 해지로 말소됐고, 2016.05.10. 남지농업협동조합 근저당권 54,000,000원도 2020.07.28. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당권입니다.
말소기준 이후 부산신용보증재단 가압류 44,017,048원, 한국캐피탈 주식회사 가압류 19,099,882원, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 20,250,566원이 이어졌고, 2026.03.26. 사상신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 가격 자체보다 ‘검증 가능성’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 119,049,450원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 아지마을 북측 근거리의 농촌지대에 있는 단독주택·토지로, 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 119,049,450원 | 38,784,738원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 95,239,560원 | 62,242,248원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,191,648원 | 80,947,298원 | 0원 |
유찰될수록 매각가격은 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 미배당 38,784,738원·62,242,248원·80,947,298원은 채권자 측 부족액이지 낙찰자가 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,049,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,692원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 44,017,048원 | 44,017,048원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 19,099,882원 | 565,710원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 20,250,566원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 155,367,496원, 예상 배당액은 116,582,758원, 미배당액은 38,784,738원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 소재 ‘아지마을’ 북측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·임야·주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 치장타일붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽·천정은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 강마루·장판 및 일부 타일, 창호는 하이샤시입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·태양광설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 237.0㎡, 지목 ‘대’, 생산관리지역, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 44,300원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다. 영농여건불리농지·보전산지·임업용산지·농림지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택과 제시외 건물(1-1~1-3)이 함께 매각됩니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·상태를 확인하세요.
- 시세 대조. 신건 119,049,450원이 시장 대비 유리한지는 주변 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 직접 비교해야 합니다.
- 도로·토지 형상 확인. 완경사·부정형·세로한면(가) 토지이므로 실제 진입로와 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 생산관리지역과 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등 토지이용 규제가 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 미배당 38,784,738원은 채권자 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별도 검증”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2020.07.28. 사상신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단독주택·토지 경매에서는 권리보다 현장과 가격 검증이 더 중요할 수 있습니다. 본건은 농촌지대의 단독주택이고 제시외 건물이 포함되며, 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서는 119,049,450원이 싸다고 말할 수 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 현장·점유·가격 확인을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
