창원지방법원 2026타경10102. 창녕군 부곡면 청암리의 토지와 건물을 묶어 파는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 “창고 및 농막”이고, 토지 가운데 지목이 과수원인 부분이 포함됩니다. 현재 소유자는 권선미이며, 2019.11.15. 소유권을 이전받은 같은 날 북부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 396,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 이후 현재 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 2021년 정성한이 신청한 강제경매개시결정은 2022.05.20. 취하되어 등기가 말소됐고, 2023년 이성수의 10,846,000원 가압류도 2024.11.11. 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기 권리만 보면 복잡한 선순위 인수관계는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 청암리 81 · 건물 등기 경상남도 창녕군 부곡면 청암리 91-1, 청암3길 113 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 농막 |
| 소유자 | 권선미 (2019.11.15. 소유권이전, 거래가액 25,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 475,111,550원 / 475,111,550원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 382,242,465원 |
| 토지 | 4,936㎡ · 지목 과수원 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 제공된 권리관계에서는 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준인 북부산농업협동조합 근저당과 그 이후의 현 경매개시결정·부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 이 사건의 핵심 — 가격보다 ‘취득 조건과 현황’
실거래 비교자료가 없어 감정가 475,111,550원 또는 현재 최저가 475,111,550원이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 가격 비교보다 농지취득자격증명, 지목과 현황의 차이, 경계와 점유 상태, 매각 제외 시설을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 475,111,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,151,116원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 61,700,000원 | 61,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,260,434원 |
현재 회차 475,111,550원 가정에서는 채권자 총 청구액 457,700,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 10,260,434원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 475,111,550원 | 457,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 380,089,240원 | 373,967,991원 | 83,732,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 304,071,392원 | 299,014,393원 | 158,685,607원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 자료상 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 채권 인수가 아니라 현장·토지 취득요건 쪽에 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황과 매각범위
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1, 1-2, 3-1~3-8 및 제시외 수목 1-3, 2-1, 3-9가 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록1·3 지상 비닐하우스와 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 “창고 및 농막” 상태이며, 건물은 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로 기재되어 있습니다.
- 설비. 제반 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.
- 현황 차이. 목록1·2는 공부상 과수원이나 현황 일부 도로, 목록3은 공부상 창고용지이나 현황 일부 도로 상태로 추정됩니다.
- 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 지적경계를 위해 지적측량이 필요할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 부곡면 청암리 청암마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지 특성. 토지면적 4,936㎡, 공시지가 8,080원/㎡, 고지·부정형·세로한면(불) 조건입니다.
- 농지. 영농여건불리농지가 포함되어 있고 목록1·2에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙습니다.
- 거래성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·2는 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 지적측량. 경계가 다소 불분명하므로 실제 경계와 도로 이용 부분, 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록1·3의 비닐하우스·이동식 화장실은 매각 제외이므로 낙찰 후 이용계획에 포함해 계산하면 안 됩니다.
- 제시외 포함 범위. 제시외 건물 1-1, 1-2, 3-1~3-8과 수목 1-3, 2-1, 3-9는 일괄매각에 포함됩니다.
- 임대·점유. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유상태 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 475,111,550원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2019.11.15. 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 실제 판단 포인트는 다른 곳에 있습니다.
목록1·2의 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있고, 일부 토지는 공부상 과수원·창고용지와 달리 현황 일부가 도로 상태로 추정됩니다. 지적경계도 다소 불분명하며, 비닐하우스와 이동식 화장실은 매각에서 제외됩니다. 게다가 시세를 비교할 실거래 자료가 없어 현재 475,111,550원을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 단순하지만 현황·취득요건 확인이 선행되어야 하는 토지형 경매입니다.
