서울남부지방법원 2023타경5165. 금천구 독산동 라온하우스 103동 4층 401호, 전용 42.15㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 370,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 151,552,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 1억대 서울 주택으로 접근하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 2021.10.06. 설정된 윤영실의 전세권 370,000,000원이 2023.02.13. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 있고, 윤영실은 2022.11.30. 전입해 말소기준권리보다 선순위의 대항력을 갖습니다.
임차권등기에는 최초 보증금 370,000,000원 중 반환받지 못한 금액이 340,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현 회차 매각대금 151,552,000원에서 집행비용 2,921,728원을 제외한 148,630,272원이 우선 배당돼도 보증금이 전액 변제되지 않으므로 191,369,728원이 매수인에게 남습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 342,921,728원으로, 사실상 보증금 340,000,000원 수준에서 취득원가가 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경5165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 문성로 48, 제103동 제4층 제401호 (독산동, 라온하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 42.15㎡ · 방3·거실겸주방·욕실2 · 6층 중 4층 |
| 소유자 | 김은희 (2019.08.29. 매매, 거래가액 358,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 151,552,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 윤영실 / 285,169,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임대주택 등기 | 2022.11.24. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 윤영실이 승부처
말소기준은 2023.02.13. 주택도시보증공사 가압류 269,000,000원입니다. 이보다 앞선 2021.10.06. 윤영실 전세권 370,000,000원은 등기부상 매수인 인수로 표시되고, 같은 윤영실의 전입일 2022.11.30. 역시 말소기준보다 빠릅니다. 이후의 국 압류, 강제경매개시결정, 정지영 가압류와 2023.07.27. 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 후순위 임차권등기가 소멸한다고 해서 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영실 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 2022.11.30 / 2021.05.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 191,369,728원 |
윤영실은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당요구를 했다는 사실이 곧 미배당 보증금의 소멸을 뜻하지는 않습니다. 매각물건명세서에도 “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 현 회차 기준 예상배당 148,630,272원을 받은 뒤에도 191,369,728원이 남아 매수인 승계 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.52억이 아니라 실질취득 약 3.43억으로 비교
라온하우스 전용 42.15㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 374,333,333원에는 2021년·2022년의 398,000,000원·400,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 325,000,000원이며, 최근 가격 추세가 이전 거래 대비 -18.5%라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 42.15㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2022.06 | 42.15㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2021.06 | 42.15㎡ | 5 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.15㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
현재 최저가 151,552,000원은 최근 12개월 평균의 46.6%에 불과하지만 이 비율은 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 현 회차에서 실제 매수인 부담은 최저가 151,552,000원에 인수액 191,369,728원이 더해진 342,921,728원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원보다 높습니다. 보증금 340,000,000원만 기준으로 잡아도 최근 시세의 약 104.6%이고, 집행비용으로 배당재원이 줄어드는 점까지 반영한 실질취득액은 약 105.5% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 151,552,000원 | 191,369,728원 | 342,921,728원 |
| 5회 유찰 시 | 121,241,600원 | 221,255,782원 | 342,497,382원 |
| 6회 유찰 시 | 96,993,280원 | 245,152,599원 | 342,145,879원 |
④ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,921,728원 |
| 1. 임차인 윤영실 보증금 | 340,000,000원 | 148,630,272원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 윤영실 | 370,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 윤영실 | 285,169,900원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 정지영 | 276,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금은 집행비용과 윤영실 임차보증금 일부 배당만으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분 191,369,728원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 2019.04.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 401호로, 단지형다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실겸주방·욕실2 구조입니다.
- 입지. 영남초등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·일반주택·근린생활시설·근린공원·학교가 혼재하며, 주거지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 구로디지털단지역은 북서측 원거리에 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로·설비. 북측 약 20미터 폭 문성로와 동측 약 8미터 폭 도로에 접하고, 개별난방·급탕·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역· 대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 라온하우스는 50세대이며 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다. 최근 거래가 325,000,000원으로 과거 398,000,000원·400,000,000원보다 낮아졌고, 최근 추세는 -18.5%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현 회차 151,552,000원이 아니라 낙찰가+인수액 342,921,728원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 윤영실 권리 원문 대조. 2021.10.06. 전세권 370,000,000원, 전입 2022.11.30., 확정일자 2021.05.12., 임차권등기 2023.07.27.의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 현재 계산상 임차보증금 미배당 191,369,728원이 매수인에게 승계됩니다. 실제 배당표가 달라지면 승계액도 달라질 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 윤영실이 임차인·전세권자이면서 본건 강제경매 채권자로 나타나므로, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비 장기 미납. 본건 현관에 관리비 장기 미납 안내문이 부착돼 있다고 평가서에 기재돼 있습니다. 공용부분 체납액과 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 등기부·관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 전체 평균 374,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 325,000,000원과 -18.5% 추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “1.52억짜리 물건”이 아니라 “약 3.4억을 부담하는 물건”
이 사건의 숫자 착시는 매우 큽니다. 감정가 370,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 151,552,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 윤영실 보증금이 전액 배당되지 않으므로 매수인은 현 회차 기준 191,369,728원을 추가로 인수합니다. 결과적으로 실질취득액은 342,921,728원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 121,241,600원, 96,993,280원으로 내려가도 인수액이 각각 221,255,782원, 245,152,599원으로 커져 총 부담은 계속 340,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 325,000,000원이고, 가격 추세는 -18.5%입니다. 여기에 4회 유찰, 다세대의 제한된 거래표본, 관리비 장기 미납 안내, 동일인 임차인·전세권자·경매채권자 관계까지 겹쳐 있습니다.
결론은 가격도 권리도 보수적으로 봐야 하는 D등급 구간입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 데이터 기준 실질취득은 최근 시세보다 오히려 높습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 선순위 임차보증금 승계로 인해 취득원가가 얼마나 남느냐입니다.
