서울남부지방법원 2023타경5165. 서울 금천구 독산동 라온하우스 제103동 제401호, 전용 42.15㎡의 단지형 다세대주택입니다. 2019년 4월 8일 사용승인된 6층 건물의 4층 물건으로 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개 구조입니다. 소유자는 김은희 씨이며, 2019년 소유권 이전 당시 거래가액은 358,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 복잡한 채권 목록보다 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 임차인 윤영실 씨는 2021년 임대차계약을 체결했고, 전입신고와 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 보증금 340,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

현재 최저매각가가 1억원 아래로 떨어졌지만, 보증금 미배당액은 반대로 커집니다. 결국 낙찰가가 낮아져도 매수인의 총 취득 부담은 약 3억 4천만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 평가해야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 선순위 임차인이 핵심

분석상 말소기준권리는 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 269,000,000원입니다. 이후 설정된 압류, 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 위험

확인되는 실제 임차인은 윤영실 씨 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고가 아니며, 전세권과 임차권등기의 권리자가 동일합니다.

윤영실 씨는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 대상입니다. 그러나 매각대금이 보증금에 크게 못 미치므로 배당으로 회수하지 못한 잔액이 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

라온하우스의 동일 전용면적 42.15㎡ 실거래 자료입니다. 전체 평균은 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 기준 평균을 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 96,994,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 예상 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%를 추정한 금액이며, 임차인의 보증금 잔액 340,000,000원 중 매각대금에서 회수할 수 있는 금액은 94,848,108원입니다.

배당표상 임차인 배당은 94,848,108원이며, 보증금 미배당액 245,151,892원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 전세권 370,000,000원은 동일인 윤영실의 동일 임대차관계와 중복될 가능성이 있어 보증금 잔액에 단순 합산하지 않았습니다. 당해세 및 별도 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 유지

이 사건의 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 돈이 줄고 매수인이 인수하는 미배당액은 커집니다. 따라서 낙찰가만 낮아지는 것으로 취득 부담이 줄어들지 않습니다.

⑥ 선순위 전세권과 권리상 추가 확인사항

전세권은 임대차계약일인 2021.05.11을 기초로 설정된 권리입니다. 임차권등기에는 최초 370,000,000원 중 반환받지 못한 금액이 340,000,000원이라고 명시되어 있어, 전세권 설정액과 현재 미반환 보증금은 구분해야 합니다.

특히 등기상 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있는데, 같은 권리자가 배당요구를 하고 강제경매까지 신청한 사실도 있습니다. 전세권자가 직접 경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우 권리의 소멸·배당 처리에 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 등기상 표시만으로 최종 결론을 내리면 위험합니다.

⑦ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 영남초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 다세대주택, 일반주택, 근린생활시설, 근린공원 및 학교 등이 혼재한 주거지역입니다. 감정평가상 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 지하철 2호선 구로디지털단지역은 북서측 원거리에 있어 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 북측으로 약 20미터 폭 문성로, 동측으로 약 8미터 폭 포장도로와 접합니다. 가로장방형 평지로 조성되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2019.04.08 사용승인된 6층 건물입니다. 개별난방, 급배수·위생설비, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 및 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,164,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 노후 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비. 현관에 장기 미납 관리비 안내문이 부착되어 있습니다. 미납 금액과 공용부분·전유부분 구분, 승계 가능 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2019.08.30 등록 원인으로 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매수인의 임대사업 관련 지위·의무를 관할기관과 원본 등기로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 50세대 규모의 다세대주택입니다. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.8회이고 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 현재 물건도 6회 유찰된 상태로, 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확정. 현재 계산상 미배당 보증금은 245,151,892원입니다. 임차권등기, 배당요구서, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
• 전세권 소멸 여부. 2021.10.06 설정된 370,000,000원 전세권이 동일 임차인의 배당요구와 경매신청으로 어떻게 처리되는지 법률적으로 확인해야 합니다. 이 부분이 확정되지 않으면 입찰을 보류하는 것이 안전합니다.
• 실제 임대차 확인. 윤영실 씨의 계약서, 보증금 송금내역, 반환내역, 점유 및 전입 실체를 확인하세요. 가장임차인 의심 메모만으로 대항력을 부정하거나 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
• 가격 상한. 최저가 96,994,000원은 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 계산상 실질취득액은 342,145,892원으로 최근 기준 평균과 최신 거래 325,000,000원을 웃돕니다. 가격 판단의 기준은 실질취득액이어야 합니다.
• 관리비 체납. 현관에 장기 미납 관리비 안내문이 부착되어 있습니다. 관리사무소를 통해 체납 내역과 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 민간임대 의무. 민간임대주택 등기와 관련해 임대의무기간 및 임대료 제한, 매수 후 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 현장조사. 4층 401호의 실제 점유자, 내부 상태, 누수·결로, 주차 및 관리상태를 직접 확인해야 합니다.
• 명도계획. 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 해결되기 전까지 단순한 명도 협의만으로 점유를 이전받을 수 있다고 가정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서, 민간임대주택 관련 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — “최저가 9,699만원 ≠ 취득가 9,699만원”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 3억 7천만원짜리 다세대주택이 9,699만원까지 내려온 매력적인 경매처럼 보입니다. 그러나 그 이면에는 대항력 있는 임차인 윤영실 씨의 미반환 보증금 3억 4천만원이 있습니다.

현재 회차에서 매수인이 부담할 것으로 계산된 미배당액은 245,151,892원입니다. 낙찰가와 합치면 실질취득액은 342,145,892원입니다. 7회, 8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나므로 실질취득액은 약 3억 4천만원 수준에서 유지됩니다.

반면 최근 기준 거래가격은 325,000,000원이고, 실질취득액은 그보다 약 5.3% 높습니다. 거래 추세는 -18.5%이며, 50세대 규모의 다세대주택에 평균 유찰 4.8회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 문제도 있습니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 374,333,333원만 보고 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

더욱이 2021년 설정된 선순위 전세권 370,000,000원의 소멸 여부와 임차권등기상 보증금 잔액 340,000,000원의 관계를 확정해야 합니다. 이 부분은 단순한 계산 문제가 아니라 매수인의 실제 권리 인수 범위를 결정하는 핵심 쟁점입니다.