서울남부지방법원 2025타경710. 가산디지털2로 95 케이엠타워 6층 610호로, 감정평가상 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 박재홍이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 가산동 550-7 토지 별도등기를 별도로 지적하면서, 을구 26번 2023.01.09. 지상권설정등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있기 때문입니다. 배당표상 금전 인수 0원과 별개로, 이 비금전적 권리의 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경710 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제6층 제610호 · 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제6층 제610호 |
| 소유자 | 박재홍 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 305,119,600원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.02. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 별도 확인
임차인으로 특정된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도, 반대로 실제 점유·임대관계가 전혀 없다고 확정할 근거도 없습니다. 현장에는 (사)대한홀덤협회 표식이 부착된 것으로 조사됐습니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 미배당이 커진다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 410,000,000원인 신건입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 현 회차에 채권자 청구 합계 367,589,847원이 전액 배당되고 소유자에게 35,910,153원이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 410,000,000원 | 367,589,847원 | 0원 | 35,910,153원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 328,000,000원 | 322,608,000원 | 44,981,847원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 262,400,000원 | 257,926,400원 | 109,663,447원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 미배당이 44,981,847원, 2회 유찰 시에는 109,663,447원으로 늘어납니다. 다만 이 시나리오에서도 매수인의 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미배당과 매수인의 금전 인수는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,589,847원 | 7,589,847원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,910,153원 |
현재 회차에서는 위 배당 항목이 모두 충족되고 소유자 잔여액이 발생하는 계산입니다. 다만 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주변에는 지식산업센터와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 현장조사 당시 본건 벽면에 (사)대한홀덤협회 표식이 부착돼 있었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 6층 610호이며, 통상의 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 세장형으로 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 가산동 550-7 토지 을구 26번 2023.01.09. 제3934호 지상권설정등기의 목적·범위·존속내용을 반드시 대조해야 합니다.
- “금전 인수 0원”과 “권리 인수 없음”을 혼동하지 않기. 배당표상 금전 인수는 0원이지만 지상권 인수 명시는 별도로 존재합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 현장에는 (사)대한홀덤협회 표식이 확인됐으므로 실제 점유자·사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 이력 중 안양시 압류는 말소등기됐고, 이후 국의 압류가 등기돼 있습니다. 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 410,000,000원을 주변 지식산업센터·동일 건물의 실제 거래 및 임대 조건과 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 인수 0건”
이 사건의 말소기준은 2023.03.02. 하나은행 근저당이고, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 410,000,000원에 매각된다고 가정한 배당표에서도 채권자 배당 후 35,910,153원이 소유자에게 남고, 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 그 숫자만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 토지 별도등기 을구 26번 지상권설정등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 여기에 실제 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 후순위 말소 구조는 단순하지만, 토지 지상권 확인이 선행돼야 하는 권리주의형 사건입니다. 가격 판단보다 먼저 인수 지상권의 실체를 확인하는 것이 핵심입니다.
