서울남부지방법원 2025타경731. 목동신시가지아파트 732동 205호, 전용 53.88㎡의 주거용 아파트입니다. 감정가는 2,110,000,000원이고 현재 최저가도 동일한 신건입니다. 등기상 말소기준은 2022.04.13 김천중앙새마을금고 근저당권 1,116,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 임채운 근저당권 960,000,000원, 구혜정 가압류 57,291,747원, 경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 정리 대상입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 김승남은 2014.04.07 전입해 말소기준보다 무려 앞서며, 자료상 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않았습니다. 서화진은 2018.04.02 확정일자를 받고 2026.01.15 배당요구를 했지만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 925 목동신시가지아파트 제732동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 전용 53.88㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 아파트 중 2층 |
| 소유자 | 신현영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,110,000,000원 / 2,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임채운 / 800,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.13 김천중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 단지 | 목동신시가지7 · 2,550세대 · 1986.10.06 준공 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리 자체는 명확합니다. 2022.04.13 김천중앙새마을금고 근저당권이 기준이고, 이후 임채운의 960,000,000원 근저당권과 현 사건 경매개시결정, 구혜정 가압류, 새김천새마을금고의 추가 경매개시결정은 후순위입니다. 임채운의 근저당권은 2026.02.06 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전되고 같은 날 양인석을 채권자로 한 960,000,000원 채권 질권도 설정되어 있어 배당 단계에서는 현재 권리관계 대조가 필요합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계구분 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승남 | 2014.04.07 | 2018.04.02 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 실제 임차인 | 보증금 미상 · 인수 가능 |
| 서화진 | 미상 | 2018.04.02 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 판정 미상 | 실제 임차인 | 미상 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다. 김승남은 대항력 있음이 확인되지만 보증금이 미상이고, 서화진은 전입일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 94.5%는 ‘명목 최저가’ 기준
목동신시가지7 동일 면적 53.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 2,231,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08, 7층 2,475,000,000원이며, 최근 표본 최저는 2026.04, 14층 2,080,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 53.88㎡ | 7 | 2,475,000,000원 |
| 2026.07 | 53.88㎡ | 2 | 2,290,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 9 | 2,280,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 4 | 2,150,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 5 | 2,280,000,000원 |
| 2026.06 | 53.88㎡ | 1 | 2,205,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 12 | 2,240,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 4 | 2,200,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 8 | 2,230,000,000원 |
| 2026.05 | 53.88㎡ | 4 | 2,250,000,000원 |
| 2026.04 | 53.88㎡ | 3 | 2,100,000,000원 |
| 2026.04 | 53.88㎡ | 14 | 2,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.88㎡ | 12건 | 2,231,666,666원 |
최저가 2,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%이고 최신 실거래 2,475,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 법원에 내는 매각대금만 놓고 본 값입니다. 대항력 임차인에게 미배당 보증금이 남아 매수인이 승계한다면 실질취득가는 낙찰가 + 인수보증금으로 상승합니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘시세보다 싸다’고 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,500,000원 |
| 1. 근저당 · 김천중앙새마을금고 | 1,116,000,000원 | 1,116,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임채운 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 가압류 · 구혜정 | 57,291,747원 | 10,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 가정에서는 채권자 총 청구액 2,133,291,747원 중 2,086,500,000원이 배당되고 46,791,747원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 모형입니다. 특히 제공 배당 가정에서 매수인 인수를 0원으로 계산했더라도, 김승남의 대항력과 미상 보증금이 별도로 확인되는 이상 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 목동역 북측 인근으로, 주위는 아파트와 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용으로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·소화전·열병합 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·준주거지역, 정비구역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 9,564,000원/㎡입니다.
- 단지 환금성. 목동신시가지7은 2,550세대, 1986.10.06 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김승남 보증금 확인. 대항력 있는 임차인이므로 보증금·배당요구·실제 배당액을 확인하지 않고 인수액 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 서화진 전입일 확인. 확정일자 2018.04.02, 배당요구 2026.01.15는 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부가 아직 확정되지 않습니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최근 평균 2,231,666,666원 대비 명목 최저가가 94.5%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 낙찰가와 인수보증금을 합산해야 합니다.
- 후순위 근저당 이전관계 확인. 임채운 명의 960,000,000원 근저당권이 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전되고 양인석의 질권이 설정된 상태이므로 최신 등기와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 재건축 지위 확인. 2026.07.08 조합설립인가 이후 매수인이 취득하는 조합원 지위와 권리·의무를 양천구청 및 조합에 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “94.5%라는 숫자보다 임차보증금이 먼저다”
명목상으로는 나쁘지 않아 보입니다. 최저가 2,110,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 2,231,666,666원의 94.5%이고, 최신 실거래는 2,475,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 시세 할인형이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김승남의 대항력이 확인됐지만 보증금이 미상이고, 서화진 역시 전입일과 보증금이 미상입니다. 인수할 임차보증금이 생기면 비교 기준은 최저가가 아니라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가가 됩니다.
여기에 2026.07.08 조합설립인가를 받은 재건축정비사업의 매수인 지위·권리·의무도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리 정리는 비교적 읽히지만, 임차인과 재건축 지위 확인 전에는 가격 판단을 확정하기 어려운 사건입니다. 입찰 판단의 우선순위는 ‘2,110,000,000원이 싸냐’가 아니라 ‘실제로 얼마를 인수하며 어떤 지위를 취득하느냐’입니다.
