서울남부지방법원 2025타경753. 서울 구로구 개봉동 상떼그린힐 102동 2층 201호, 전용면적 비교 기준 37.68㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이춘희이고, 2020.10.12. 매매를 원인으로 거래가액 284,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.03.08. 주식회사밸류마크의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 케이비캐피탈주식회사 가압류와 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
다만 이 사건은 등기만 보면 단순해 보여도 임차관계가 핵심입니다. 조송일의 전입일은 2020.10.16.로 말소기준권리인 2022.03.08.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 완결적으로 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있어, 낙찰가만 보고 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경753 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제102동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 37.68㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2020.01.15. |
| 소유자 | 이춘희 · 2020.10.12. 매매 · 거래가액 284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04. |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미상
말소기준권리는 2022.03.08. 주식회사밸류마크 근저당권 130,000,000원입니다. 2023.09.15. 케이비캐피탈주식회사의 가압류 15,314,613원, 2024.10.04. 국민건강보험공단 압류, 2025.11.05. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조송일 | 미상 | 2020.10.16. | 미상 | 미상 | 2025.12.04. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 미상이라, 대항력 가능성과 우선변제 여부를 함께 확인해야 합니다. 매각물건명세서 비고대로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.96억은 확인 거래보다 높다
동일면적 37.68㎡에서 확인되는 실거래는 1건입니다. 2022.08. 3층이 284,000,000원에 거래됐고, 신건 최저가 296,000,000원은 이 금액의 104.2%입니다. 즉 인수액을 전혀 더하지 않더라도 최저가 자체가 확인 거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 37.68㎡ | 3 | 284,000,000원 |
표본이 1건이고 거래시점도 2022.08.이어서 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정하기는 어렵습니다. 그럼에도 확인 가능한 가격 기준에서는 신건 최저가가 더 높고, 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 열려 있습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사밸류마크 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 15,314,613원 | 15,314,613원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,741,387원 |
위 배당은 확인된 집행비용·근저당·가압류만 반영한 계산입니다. 조송일의 보증금과 우선변제 여부가 미상이라 실제 배당순서와 소유자 잔여액, 매수인의 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 개웅중학교 북측 인근. 다세대주택·다가구주택·단독주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 세로에 접해 차량 주정차가 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며 사용승인은 2020.01.15.입니다. 위생·급배수·화재경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 완경사 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 적용 대상과 기간은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 3,079,000원/㎡. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 29세대 규모이며 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 13.0회, 매각률 4.55%로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 조송일의 보증금과 확정일자를 확인해야 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 전입·점유 원본 대조. 전입일 2020.10.16.은 말소기준 2022.03.08.보다 빠릅니다. 실제 점유와 전입의 연속성 등 대항요건을 원본으로 확인하세요.
- 배당요구 확인. 2025.12.04. 배당요구가 접수됐지만 우선변제권 순위는 확정일자 미상으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰가격만으로 싸다고 판단 금지. 1회 유찰 236,800,000원, 2회 유찰 189,440,000원으로 내려가더라도 미배당 임차보증금 인수가 커지면 실질취득액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 확인 실거래는 2022.08. 284,000,000원 1건뿐입니다. 현재 적정 시세는 추가 실거래와 현장 매물을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기부 권리만 보면 정리하기 어렵지 않습니다. 하지만 전입일 2020.10.16.인 임차인 조송일이 존재하고 보증금과 확정일자가 미상이라는 점 때문에, 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다. 게다가 신건 최저가 296,000,000원은 확인 실거래 284,000,000원의 104.2%로 이미 가격 우위가 없습니다. 평균 유찰 13.0회, 매각률 4.55%라는 통계까지 겹칩니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금과 우선변제 관계를 확정하고, 그 다음에야 입찰가를 계산해야 합니다.
