서울남부지방법원 2025타경784. 강서구 화곡동 신영베르디움 제4층 제402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 강라온이고, 등기부에는 2017년 설정됐던 강서신용협동조합 근저당권이 2018.04.06 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.01 강제경매개시결정입니다.
문제는 이 기준일보다 훨씬 앞선 2021.04.22 전입 임차인 김수익입니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 표시된 “매수인 인수 0원”이라는 계산값만 보고 실제 인수액이 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 강라온 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 240,153,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 최근 실거래 | 2026.07 · 213,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2017년 강서신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당은 2018.04.06 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.01 강제경매개시결정입니다. 임차인 김수익의 전입일은 그보다 앞선 2021.04.22이므로 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수익 | 2021.04.22 | 미상 | 2025.12.08 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 25.8% 높다
신영베르디움은 18세대, 2017.12.13 사용승인된 다세대입니다. 비교자료상 대상 면적은 29.91㎡이고 면적 매칭이 확인됐습니다. 최근 확인되는 거래는 아래 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 28.68㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 2024.08 | 27.97㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2024.03 | 29.45㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 228,333,333원 |
가격 판단에는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 213,000,000원 1건이고, 이 금액은 동시에 최신 거래가입니다. 신건 최저가 268,000,000원은 최신·최근 12개월 시세의 125.8%입니다. 금액 차이만 55,000,000원입니다.
더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -9.7%입니다. 즉 거래 흐름이 하락 방향인데 경매 신건 가격은 최근 거래보다 오히려 높습니다. 전체 3건 평균 228,333,333원과 비교해도 최저가는 117.4% 수준입니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김수익 | 240,153,700원 | 240,153,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,294,300원 |
위 배당계산은 매각가 268,000,000원 기준 계산값입니다. 대항력 임차인 김수익의 보증금이 미상이므로 임차보증금 배당·미배당 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 268,000,000원 | 240,153,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 29,555,300원 |
| 2회 유찰 (64%) | 171,520,000원 | 168,318,720원 | 71,834,980원 |
여기서 표시되는 미배당은 신청채권 관련 계산입니다. 임차보증금 미배당액과는 별개입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 늘어 실질취득 부담이 유지될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 2회 유찰 가격 171,520,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대). 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제402호입니다.
- 입지. 서울신월초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에 주택과-36024(2018.07.26.)호에 의거 위반건축물 표기 있음[무단증축]이라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김수익의 보증금·임대차기간·실제 지급내역을 확인해 매수인 인수 가능 금액을 먼저 계산해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자와 실제 배당순위가 확인되지 않아 우선변제 범위를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김수익이므로 경매채권과 임대차보증금의 관계, 채권 발생원인을 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월·최신 거래는 213,000,000원이고 추세는 -9.7%입니다. 신건 268,000,000원은 최근 시세보다 55,000,000원 높습니다.
- 1회 유찰도 성급한 낙관 금지. 214,400,000원은 최근 거래 213,000,000원과 비슷한데 임차보증금 인수 가능성이 별도로 남습니다.
- 무단증축 확인. 위반건축물 표기의 위치·면적·시정명령·이행강제금·원상복구 가능 여부를 관할기관과 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현 점유자와 실제 임대차관계를 현황조사 원본 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 인수액도 아직 모른다”
이 물건은 신건 가격부터 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월·최신 거래 213,000,000원보다 25.8% 높고, 거래 추세도 -9.7%입니다. 여기에 대항력 있는 임차인 김수익의 보증금이 미상이라 실질취득 총액 자체를 확정할 수 없습니다.
1회 유찰 시 214,400,000원까지 내려가더라도 최근 실거래와 거의 같은 수준이며, 임차보증금 인수 위험은 그대로 남습니다. 명세서에는 무단증축 위반건축물 표기까지 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려가는 것보다 먼저 임차보증금과 위반건축물의 실체를 확인하는 것이 핵심입니다. 현 단계 결론은 가격 메리트 없음·인수액 미확정·물건상 하자 확인 필요입니다.
