서울서부지방법원 2025타경51113. 망원동 아펠리움 3층 302호, 전용 29.83㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 대항력 임차권 인수형으로 보인다는 점입니다. 임차인 장현정은 2021.12.23 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 확정일자를 모두 갖췄고 보증금은 379,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2024.02.26 장혁의 가압류 208,000,000원입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞섭니다.
하지만 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권도 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 신건 배당 계산상 장현정에게 375,852,000원이 배당되고 3,148,000원이 부족하지만, 이 부족액은 확약 조건 때문에 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 망원동 425-45 아펠리움 3층 302호 · 도로명주소 서울특별시 마포구 망원로7길 35-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.83㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 구분건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 임기윤 · 2021.12.23 매매 · 거래가액 379,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 404,819,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 확약으로 실질 인수 0원
등기부상 2020.05.12 이문신용협동조합 근저당권은 2021.12.23 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.26 장혁 가압류입니다. 장현정의 주택임차권은 2024.01.02 등기됐지만, 임대차계약·주민등록·점유·확정일자는 모두 2021.12.23이므로 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 이후 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 배당 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장현정 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.23 | 2021.12.23 | 379,000,000원 | 우선변제 배당요구 2024.01.02 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 | 확약 대항력·미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
실제 임차인은 장현정 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차권승계인으로 함께 기재되어 있으므로 이를 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 임차보증금 기준액은 장현정의 379,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가 382,000,000원
가격 판단은 확약을 반영한 실질취득가 382,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 아펠리움 전용 29.83㎡ 인근 면적의 최근 12개월 거래는 2026.01, 3층, 29.81㎡ 410,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 93.2%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 비교 추세도 +4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.81㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2021.12 | 29.83㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2021.07 | 29.95㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2021.07 | 29.81㎡ | 2 | 399,000,000원 |
| 2021.07 | 29.83㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.83㎡ | 5건 | 395,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.83㎡ | 1건 | 410,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 임차인 장현정 보증금 | 379,000,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 가압류 · 장혁 | 208,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 404,819,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액 3,148,000원이 발생합니다. 그러나 이 금액은 매각물건명세서상 대항력·미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약의 대상이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 미반영돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액이 늘어도 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 382,000,000원 | 3,148,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 305,600,000원 | 78,478,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 244,480,000원 | 138,742,720원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 반환청구권까지 포기하는 확약이 있으므로, 확약 조건이 그대로 적용되는 한 낙찰가 하락이 매수인 임차보증금 인수 증가로 이어지지 않습니다. 즉 각 회차의 실질취득가는 해당 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 아펠리움 전체 세대수는 12세대입니다.
- 입지. 동교초등학교 동측 인근으로 근린생활시설, 주상용건물, 다세대주택, 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 마포구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재발신기, 필로티 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 5m, 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,743,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 135.9㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 대항력 포기, 미배당 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 장현정의 주택임차권등기가 실제 매각 후 조건대로 말소되는 절차를 확인하세요.
- 주택도시보증공사 승계. 명세서상 임차권승계인 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니므로 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 382,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 410,000,000원의 93.2%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건입니다.
- 관리비·제세공과금. 관리비와 제세공과금 미납 가능성이 명시돼 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.23 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 확약이 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보면 보증금 379,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제 신건 배당에서도 3,148,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서의 확약이 그 부족액에 대한 반환청구권과 대항력을 포기시키고 임차권등기까지 말소하는 조건이므로, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격도 신건 최저가 382,000,000원이 최근 12개월 실거래 410,000,000원의 93.2%이고, 최근 추세는 +4.7%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 시세 신뢰도에는 표본 한계가 있습니다. 결국 이 사건은 권리 자체보다 확약 문구의 최종 확인이 가장 중요하고, 그 조건이 유지된다면 현재 가격은 최근 실거래보다 낮은 구조입니다.
