서울남부지방법원 2025타경9995. 강서구 등촌동 ‘등촌퀸즈포디엄삼익’ 제14층 제102-1404호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)이고, 단지는 104세대, 사용승인일은 2020.08.11입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류·가압류 자체보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 허웅은 임대차계약일 2020.09.05, 확정일자 2020.09.08, 점유개시일 2020.10.29, 주민등록일 2020.11.02이고, 말소기준인 2022.03.29 압류보다 앞섭니다.
따라서 을구 3번 주택임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 배당에서 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다. 현재 신건 가격에서는 추정 집행비용 6,560,000원을 제외하고도 보증금 370,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원으로 계산되지만, 최저가가 낮아지는 회차에서는 상황이 즉시 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 511-4 등촌퀸즈포디엄삼익 제14층 제102-1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 47.44㎡ · 지하2층/지상14층 중 제14층 |
| 소유자 | 주식회사퀸즈포디엄 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 허웅 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.29 국 압류입니다. 이후 전주행복신용협동조합 가압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 허웅의 주민등록일은 2020.11.02로 말소기준보다 앞서 대항력 있음으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 허웅 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2020.11.02 확정일자 2020.09.08 370,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 | 우선변제 有 확정일자 + 배당요구 | 현재 0원 배당 부족 시 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 96.5%
등촌퀸즈포디엄삼익의 확인된 실거래는 8건이고, 최근 12개월 평균은 431,000,000원, 최신 거래는 2026.08 430,000,000원입니다. 현재 최저가 416,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 96.5%입니다. 전체 실거래 평균 411,000,000원만 보면 최저가가 101.2%지만, 최근 거래 수준은 그보다 높고 최근 구간은 이전 구간보다 8.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.8㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2026.06 | 47.44㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 44.8㎡ | 12 | 428,000,000원 |
| 2025.07 | 44.8㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.06 | 44.8㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.09 | 44.8㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2024.09 | 47.44㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 2024.08 | 47.44㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 431,000,000원 |
현재 신건 가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아 가격상 소폭 여유가 있습니다. 다만 416,000,000원이 최근 12개월 평균의 96.5%인 수준이므로, 권리 리스크를 감수하고도 충분한 할인이라고 단정할 정도의 격차는 아닙니다. 최근 시세 흐름이 8.0% 상승한 점은 긍정적이지만, 대항력 임차인 구조와 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 1. 임차인 허웅 보증금 | 370,000,000원 | 370,000,000원 |
| 2. 전주행복신용협동조합 가압류 | 350,000,000원 | 39,440,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 허웅 | 370,000,000원 | 0원 |
| 4. 근로복지공단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 허웅의 보증금 370,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 730,000,000원 중 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 — 최저가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 416,000,000원 | 370,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 332,800,000원 | 327,340,800원 | 42,659,200원 |
| 2회 유찰 시 | 266,240,000원 | 261,712,640원 | 108,287,360원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다.
- 입지. 영일고등학교 동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 9호선 등촌역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상14층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 확인 실거래는 385,000,000원부터 435,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 431,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당표 원본 확인. 현재 인수 0원은 416,000,000원 매각가와 추정 집행비용을 전제로 한 계산입니다. 당해세 등 배당 순서 변동 요소를 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 허웅은 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 임대차계약서·보증금 지급 내역·점유관계 확인이 핵심입니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 인수 42,659,200원, 2회 유찰 시 인수 108,287,360원이 발생합니다. 최저가와 인수액을 함께 보아야 합니다.
- 임차권등기 인수 구조. 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금 채무는 대항력에 따라 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 공매 이력. 2024.11.21 공매공고가 있었으나 2025.08.08 공매취소공고에 따라 해당 공매공고등기가 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 괜찮지만, 유찰 가격만 보고 들어가면 안 된다”
현재 회차만 보면 구조는 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저가가 416,000,000원이고, 대항력 임차인 허웅의 보증금 370,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균 431,000,000원의 96.5%로 최근 시세보다 낮고, 최신 거래 430,000,000원도 최저가보다 높습니다.
그러나 이 사건은 권리구조가 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있고, 배당이 부족해지는 순간 그 미배당 보증금이 매수인 인수로 넘어갑니다. 실제로 1회 유찰 시 42,659,200원, 2회 유찰 시 108,287,360원의 인수액이 계산됩니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 소폭 낮은 가격과 인수 0원이 장점이지만, 유찰 후에는 낮아진 최저가가 곧 실질취득비용의 하락을 뜻하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 임차보증금 배당 결과까지 포함한 총 부담과 임대차 실체 확인입니다.
