서울남부지방법원 2025타경10291. 서울 구로구 구로동 533-1, 도로명 구로중앙로28나길 17 소재 물건입니다. 감정 이용상태는 각 층 다가구용 단독주택이며, 지하 1층·지상 2층 연와조 건물입니다. 소유관계는 김정애 5분의 3, 손대연 5분의 2의 공유입니다. 이번 사건은 엠메이드대부유한회사가 손대연 지분에 대해 진행한 강제경매이고, 매각물건명세서에는 지분매각·일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리구조는 단순하지 않습니다. 2024년 가처분이 경매개시결정보다 앞서 있고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 또 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 3명의 전입시점도 모두 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다, 대항력 가능·보증금 미상으로 보고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 533-1 · 서울특별시 구로구 구로중앙로28나길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 각 층 다가구용 단독주택으로 이용 |
| 건물 | 연와조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상2층 · 사용승인일 1992.01.03 |
| 토지 | 대 · 66.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김정애 5분의 3 · 손대연 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 150,168,900원 / 150,168,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 15,897,922원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 가처분을 먼저 본다
핵심은 2024.04.03 등기된 손대연 지분 5분의 2에 대한 가처분입니다. 피보전권리는 채권자 취소권에 기한 소유권이전등기말소등기청구권이고, 채권자는 엠메이드대부유한회사입니다. 이 가처분은 2025.06.19 강제경매개시결정보다 앞서며, 제공된 권리분석상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 3명 모두 선순위 전입, 보증금은 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인 3명으로 봅니다. 세 사람 모두 전입일이 2025.06.19 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 평가합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차은석 | 2002.10.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI YUANJI | 2021.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO JINGXIAN | 2021.02.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 150,168,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,902,365원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 15,897,922원 | 15,897,922원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,368,613원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 미배당 채권은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 무엇보다 임차인 3명의 보증금이 미상이므로 매수인의 실제 부담까지 0원이라고 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 매각조건·현황 — 지분·제시외·경계까지 겹친다
- 지분매각. 김정애 5분의 3, 손대연 5분의 2 공유관계이며 매각물건명세서에 지분매각으로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 포함. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각조건에 포함됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자가 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 매수신고가 실효되면 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 특별매각조건이 있습니다.
- 호수 현황. 등기부상 지층에는 101호·102호, 1층과 2층에는 각각 호수 표시 없는 1개 세대가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 경계 차이. 토지 북측 일부는 지적도상 인접 필지 경계와 현황 담벼락 등의 경계가 다소 차이가 있는 것으로 조사돼 지적측량 등을 통한 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 남서측 인근이며 단독주택과 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 불가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 당시 각 층은 다가구용 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 면적 66.0㎡, 공시지가 2,810,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 원인·효력 확인. 2024.04.03 가처분이 매수인 인수로 분류돼 있으므로 관련 판결과 가처분의 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 차은석·LI YUANJI·PIAO JINGXIAN의 계약관계, 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 지분매각 범위 확인. 손대연 지분 5분의 2에 관한 경매개시결정과 실제 매각대상 범위를 매각물건명세서·매각기일 공고 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 변수. 공유자 우선매수권 행사 여부와 특별매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현황·제시외 건물 확인. 지층 101호·102호와 1·2층 호수 미표시 세대, 제시외 건물의 실제 점유·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 북측 경계가 지적도와 현황 담벼락 사이에 차이가 있는 것으로 조사돼 경계 확인이 필요합니다.
- 차량 접근성 확인. 감정평가상 차량 진출입이 불가능한 물건이므로 실제 접근로와 사용 편의성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수 여부 확인’이 먼저
이 사건은 신건 150,168,900원이라는 숫자만 놓고 입찰가를 논할 단계가 아닙니다. 2024년 선순위 가처분이 매수인 인수로 분류돼 있고, 3명의 실제 임차인 역시 모두 말소기준 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 여기에 지분매각, 공유자 우선매수, 제시외 건물, 토지 경계 차이, 차량 진출입 불가까지 겹칩니다.
신청채권 15,897,922원이 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당된다는 점은 채권 배당 측면의 수치일 뿐입니다. 낙찰자의 안전성을 보증하는 수치가 아닙니다. 임차보증금이 확인되지 않는 이상 실질취득가는 계산할 수 없고, 선순위 가처분도 그대로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격 판단 보류, 인수권리와 임대차 원본 확인 선행”입니다.
