서울서부지방법원 2025타경51487. 은평구 역촌동 ‘리젠트’ 3층 304호, 전용 28.58㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 김은규가 2020년 3월 19일 거래가 268,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 10월 18일 남동세무서장 처분의 국 압류입니다. 문제는 이보다 훨씬 앞선 임차관계입니다. 김혜민은 2020년 3월 19일 점유를 시작하고 2020년 3월 20일 전입했으며, 임차보증금은 268,500,000원입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 선순위의 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
권리만 무거운 것도 아닙니다. 현재 최저매각가 275,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 263,500,000원보다 높고, 최신 거래인 2026년 6월 260,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -2.3%로 하락 방향입니다. 여기에 현재 배당 시나리오의 매수인 인수 268,500,000원을 더하면 실제 부담은 543,500,000원으로 커집니다. 신건 최저가가 낮아 보일 여지가 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 33-4 리젠트 3층 304호 · 서울특별시 은평구 진흥로1다길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 28.58㎡ · 6층 건물 내 3층 304호 |
| 사용승인 | 2019.11.29 |
| 소유자 | 김은규 (2020.03.19. 거래가 268,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 서울축산업협동조합 근저당권 2,400,000,000원과 신목신용협동조합 근저당권 3,240,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년 10월 18일의 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 김혜민의 임대차는 2020년부터 시작됐습니다. 임대차계약은 2020년 2월 4일, 점유개시는 2020년 3월 19일, 주민등록은 2020년 3월 20일이며, 임차보증금은 처음 260,000,000원에서 2022년 1월 20일 8,500,000원이 증액돼 총 268,500,000원입니다. 2024년 2월 16일에는 임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜민 전유부분 전부 · 주거 | 2020.03.19 / 2020.03.20 | 268,500,000원 | 대항력 有 | 배당 미반영 | 268,500,000원 인수 |
2024.05.20. 등기된 을구 5-2는 을구 5번 임차권의 임대차계약일자를 경정한 등기로, 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다
리젠트(33-4) 동일면적 28.58㎡ 실거래는 확인된 5건입니다. 전체 평균은 267,200,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 263,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 260,000,000원이며, 최근 거래가 과거 거래보다 -2.3% 낮아 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.58㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 28.58㎡ | 4 | 267,000,000원 |
| 2025.06 | 28.58㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2024.06 | 28.58㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.03 | 28.58㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 263,500,000원 |
현재 최저가 275,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.4%입니다. 즉 임차보증금 인수를 제외하고 경매대금만 보더라도 최근 시세보다 높습니다. 여기에 인수액까지 포함한 실질취득 부담 543,500,000원은 최근 12개월 평균의 약 206.3%, 최신 거래 260,000,000원의 약 209.0% 수준입니다. 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 인수 · 임차인 김혜민 보증금 | 268,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,350,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구 260,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 10,350,000원으로 계산됩니다. 다만 김혜민 임차보증금 268,500,000원은 별도로 매수인 인수로 반영돼 있어, 매각대금 배분과 매수인 인수 부담을 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가도 인수 문제는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 275,000,000원 | 260,000,000원 | 0원 | 268,500,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 43,880,000원 | 268,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 87,264,000원 | 268,500,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 28.58㎡입니다.
- 입지. 서울역촌초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·다세대주택·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2019.11.29입니다. 위생·급배수·소방·난방·엘리베이터 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 노폭 약 5미터, 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 192.1㎡, 공시지가는 3,376,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 거래표본. 리젠트(33-4)는 20세대이며 동일면적 실거래 표본은 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계 확인. 매각물건명세서상 을구 5번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당기일 전후의 실제 변제액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 김혜민의 점유·전입이 2020.03.19~2020.03.20으로 말소기준 2023.10.18보다 앞섭니다.
- 우선변제 배당 확인. 등기에는 확정일자 관련 내용이 있으나 현재 배당 시나리오에서는 임차인 배당액 0원·매수인 인수 268,500,000원으로 반영돼 있으므로 원본 명세서와 배당요구 내역을 재대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 267,200,000원보다 최근 12개월 평균 263,500,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -2.3%입니다.
- 낙찰가와 인수액을 분리하지 말 것. 현재 회차에서는 최저가 275,000,000원 외에 인수 268,500,000원이 별도 부담으로 계산됩니다.
- 유찰 후에도 재계산. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 대항력 임차인의 실제 미배당 잔액을 기준으로 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 중요하다”
이 사건은 신건 최저가만 보면 275,000,000원이지만, 그 숫자가 실제 매수 부담을 보여주지 않습니다. 말소기준보다 먼저 점유·전입한 김혜민의 임차보증금 268,500,000원이 현재 시나리오상 매수인 인수로 남아 있어 실질취득 부담은 543,500,000원입니다. 반면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 263,500,000원, 최신 거래는 260,000,000원이고 추세는 -2.3%입니다.
현재 회차는 가격 메리트가 없고, 권리 부담도 큽니다. 이후 유찰돼 표면 최저가가 내려가더라도 임차보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 최저가만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실제 미배당·승계 잔액과 이를 더한 실질취득액입니다.
