광주지방법원 2025타경32779. 광주광역시 서구 치평동 세정아울렛 2층 262호로, 감정평가상 판매 및 영업시설이며 의류판매점으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 남강이고, 등기상 현행 권리의 기준점은 2023.06.20 설정된 광주원광신용협동조합 근저당권 채권최고액 540,000,000원입니다.
그 뒤 2023.06.26 광주서부신용협동조합 근저당권 154,000,000원이 설정됐고, 2025.05.21 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가에서 크게 내려왔어도 실제 시장 거래가격 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32779 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1326 세정아울렛 2층 262호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 의류판매점 |
| 소유자 | 남강 |
| 감정가 / 최저가 | 854,000,000원 / 195,888,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 44,412,802원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.06.20 광주원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이후 2023.06.26 설정된 광주서부신용협동조합 근저당권 154,000,000원과 2025.05.21 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거의 여러 근저당권은 이미 말소된 내역으로 확인됩니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최봉님 | 알수없음 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가의 22.94%, 그러나 시세 판정은 별개
감정가는 854,000,000원, 현재 최저매각가는 195,888,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰 상태이며 감정가 대비 비율은 22.94%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 156,710,400원, 8회 유찰 시 125,368,320원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,542,432원 |
| 2. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 540,000,000원 | 192,345,568원 |
| 3. 근저당 · 광주서부신용협동조합 | 154,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 디앤엑트 | 44,412,802원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 738,412,802원 중 예상 배당액은 192,345,568원이며, 미배당액은 546,067,234원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·상가 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 치평동 5.18자유공원 남동측 인근으로, 상업용 부동산과 공동주택이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 버스와 지하철 등 대중교통이 운행되는 시가지 안에 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설로서 현재 의류판매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물 내 2층 262호입니다.
- 설비. 천장매립형 냉난방설비와 스프링클러가 설치돼 있고, 공용부분에 위생설비·소화전·승강기·에스컬레이터·지하주차장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 8~10차로 광대로에 접하고, 서측·북측으로 왕복 2~4차로 중로와 소로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건물부지이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 4,344,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 상가 시세 확인. 최근 실거래 가격 자료가 없으므로 동일 건물·동일 층·유사 면적 점포의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격만이 아니라 상가 수요, 점포 위치, 영업상태, 공실 가능성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 최봉님의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유형태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 광주원광신용협동조합도 전액 배당되지 않고 후순위 권리는 배당이 없습니다.
- 상가 관리비 확인. 공용부분 관리비와 영업시설 관련 미납 여부를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “왜 6번 유찰됐나”
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.20 광주원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 최봉님의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 시장성입니다. 감정가 854,000,000원에서 최저가 195,888,000원까지 내려왔고 이미 6회 유찰됐습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 수 없습니다. 권리는 정리되는 구조지만, 응찰 전에는 실제 점포 시세·임대수익·공실 가능성과 반복 유찰 원인을 가격보다 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
