광주지방법원 2025타경32779. 광주 서구 치평동 세정아울렛 2층 262호로, 감정 당시 판매 및 영업시설인 의류판매점으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 854,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 244,860,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 감정가 할인율과 실제 시장가치를 분리해 봐야 합니다.
권리관계는 등기 순서를 그대로 따라가면 정리됩니다. 2003년부터 2020년까지 설정됐던 여러 근저당권은 2014년부터 2023년 사이에 순차적으로 말소됐습니다. 따라서 등기상 남아 있는 말소기준권리는 2023.06.20. 접수된 광주원광신용협동조합의 채권최고액 540,000,000원 근저당입니다. 그 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1326 세정아울렛 2층 262호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 의류판매점 |
| 건물 | 일반철골구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 2층 262호 |
| 소유자 | 남강 (2017.04.14. 소유권이전 · 거래가액 670,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 854,000,000원 / 244,860,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 디앤엑트 / 44,412,802원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 이미 말소, 현재 기준권리 이후는 소멸
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최봉님 | 2025.02.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최봉님의 전입일은 2025.02.05.로 말소기준일 2023.06.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유의 법적 성격과 실제 명도 상대방은 원본 서류 및 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 29%지만 시장가보다 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 244,860,000원으로 감정가 854,000,000원의 29% 수준입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 근린시설의 최근 실거래·최신 거래·최근 12개월 평균이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 바꿔 읽을 수 없습니다.
감정평가 당시 이용상태는 의류판매점이며, 세정아울렛 내부 판매시설의 환금성은 실제 영업상태와 임대수익, 공실률, 집객력에 크게 좌우됩니다. 시장 비교자료가 없는 상태에서는 가격 가점을 주기보다 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
④ 배당 시나리오 (매각가 244,860,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,228,040원 |
| 채권자 배당 | 3,254,012,802원 | 240,631,960원 |
| 채권 미배당 | - | 3,013,380,842원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 4,228,040원을 제외한 240,631,960원이 채권자 배당에 사용되고, 채권 미배당액은 3,013,380,842원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 치평동 소재 5.18자유공원 남동측 인근으로, 상업용 부동산과 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 버스와 지하철 등 대중교통수단이 운행되는 시가지에 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 건물부지 남측은 왕복 8~10차로의 광대로, 서측과 북측은 왕복 2~4차로의 중로와 소로에 접하며 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설로서 의류판매점으로 이용 중입니다. 공용부분에는 승강기·에스컬레이터·지하주차장·소화전·스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건물부지입니다. 공시지가는 4,344,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 의류판매점 형태의 집합상가로 주거용보다 수요층이 제한적이며, 5회 유찰 이력 자체가 매각 저항과 가격 불확실성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 과거 근저당들의 말소 여부와 2023.06.20. 광주원광신용협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 배당표 재검산. 이미 말소된 한국외환은행 근저당이 배당 항목에 포함돼 있으므로 매각물건명세서와 채권계산서 기준으로 실제 배당관계를 재검산해야 합니다.
- 점유자 확인. 최봉님의 보증금·임대차계약·점유 부분·영업 여부·배당요구 여부를 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
- 실제 임대수익 조사. 세정아울렛 2층의 공실률, 실질 임대료, 보증금, 관리비와 동일 건물 거래사례를 확보해 수익가치를 계산하세요.
- 명도·영업시설 처리. 대항력은 없더라도 실제 영업 또는 물품 점유가 계속된다면 인도명령과 내부 집기 처리에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 관리비 체납. 집합상가는 공용부분 체납관리비와 전기·냉난방 관련 비용이 클 수 있으므로 관리주체에 직접 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 2025.12.17. 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송된 기록이 있으므로, 해당 결정의 대상과 현재 경매 진행상태를 법원 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 진행내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “29% 할인”보다 “왜 5회 유찰됐는가”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 과거 근저당들이 이미 말소됐고, 현재 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입자 최봉님도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 다릅니다. 물건은 의류판매점으로 이용되는 근린시설이고 이미 5회 유찰됐으며, 최근 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 244,860,000원이 감정가의 29%라는 사실은 싸다는 결론이 아니라 추가 조사의 출발점입니다. 권리는 정리되지만, 수익성과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
