서울남부지방법원 2025타경11910. 마곡헤리움1차 5층 508호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김선미는 2021년 2월 25일 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 3월 11일 마쳐졌습니다. 그런데 박소연의 전입·점유는 그보다 앞선 2020년 2월 26일부터 시작됐고, 임차보증금은 180,000,000원입니다.
등기부의 기존 신한은행 근저당은 2021년 2월 26일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 9월 3일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 박소연의 전입은 이보다 훨씬 빠르고, 임차권등기도 2024년 3월 18일 마쳐져 있어 제공된 권리분석상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제5층 제508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 14층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김선미 (2021.02.25. 매매 · 거래가액 170,000,000원, 2021.03.11. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 205,525,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 남는다
기존 신한은행 근저당권 144,000,000원은 2021년 이미 말소돼 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2025년 9월 3일 강제경매개시결정이고, 박소연은 2020년 2월 26일 전입·점유, 2024년 3월 18일 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 제공된 분석상 임차권은 말소기준권리보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 반대로 2025년 11월 26일 주택도시보증공사 가압류 433,000,000원은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합계 180,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박소연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.26 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 해당 없음 |
박소연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다. 임차권등기 내용에는 계약일 2020년 2월 22일, 2021년 1월 29일, 2023년 1월 27일과 보증금 증액 내역이 기재돼 있고 최종 임차보증금은 180,000,000원입니다. 배당요구는 2024년 3월 18일 접수됐으나 제공된 배당표에서는 우선변제권 없음·예상배당 0원으로 반영되어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 회차별 부담 — 유찰돼도 인수금 180,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 187,000,000원 | 180,000,000원 | 367,000,000원 | 454,943,328원 |
| 1회 유찰 · 80% | 149,600,000원 | 180,000,000원 | 329,600,000원 | 491,819,728원 |
| 2회 유찰 · 64% | 119,680,000원 | 180,000,000원 | 299,680,000원 | 521,320,848원 |
이 사건은 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 계산돼 있어, 회차가 내려가더라도 180,000,000원 인수액 자체는 줄지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득은 329,600,000원, 2회 유찰 시에도 299,680,000원입니다. 따라서 ‘최저가가 1억대 초반까지 내려왔다’는 사실만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 인수 · 임차인 박소연 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 205,525,328원 | 183,582,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 433,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 187,000,000원에서는 집행비용 3,418,000원을 제외한 183,582,000원이 한국주택금융공사에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 채권자 전체 미배당액은 454,943,328원입니다. 박소연 보증금 180,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 별도로 인수하는 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 14층 업무시설(오피스텔)·제1,2종근린생활시설 건물 내 5층 508호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 마곡중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 마곡서1로와 각각 접하며, 토지는 평지의 가로장방 형태입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가와 인수액을 분리해서 보지 마세요. 현재 최저가 187,000,000원에 보증금 인수 180,000,000원이 더해져 실질취득은 367,000,000원입니다.
- 임차권 원문 재확인. 박소연의 전입·점유일, 임차권등기, 보증금 증액 내역과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰만으로 싸졌다고 판단하지 마세요. 1회 유찰 시에도 실질취득 329,600,000원, 2회 유찰 시에도 299,680,000원입니다.
- 시세 확인이 선행돼야 합니다. 동일 오피스텔·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조한 뒤 실질취득액 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 후순위 권리와 인수 권리를 구분하세요. 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하지만, 박소연 임차보증금은 별개로 매수인에게 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01이며, 매각기일 2026.09.04 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.87억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 표면상 감정가와 최저가가 모두 187,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤 실제로 매수인이 부담하는 금액을 계산하면 그림이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 박소연의 보증금 180,000,000원이 배당으로 변제되지 않고 전액 인수되는 구조이므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 367,000,000원입니다.
더구나 동일 조건의 최근 실거래 비교 근거가 제시되지 않은 상태라 이 367,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 후순위 가압류 소멸 여부보다 선순위 임차보증금 인수가 훨씬 중요한 사건이며, 입찰 여부를 결정할 때는 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 시세를 다시 맞춰봐야 합니다. 권리 위험이 큰 만큼 현재 자료만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
