서울남부지방법원 2025타경12285. 영등포동7가 한가람더원 제2동 14층 1403호, 전용면적 29.67㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞서 점유와 전입을 갖춘 임차인입니다. 홍석진은 2020.09.04 전입·점유를 시작했고, 보증금은 318,000,000원입니다. 말소기준은 2025.07.14 속초세무서의 압류이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
소유자 심보경의 소유권이전은 2020.09.04 접수됐고 거래가액은 319,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 한국주택금융공사의 강제경매가 이어졌습니다. 후순위 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 홍석진의 선순위 임차권은 소멸 대상이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 지워지느냐”보다 “임차보증금 미배당분을 얼마까지 부담하느냐”가 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-328 한가람더원 제2동 제14층 제1403호 |
| 용도 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.67㎡ · 14층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 심보경 · 2020.09.04 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 324,189,179원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 준공 / 세대수 | 2020.07.15 · 28세대 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍석진 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.04 | 318,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미배당 잔액 인수 |
홍석진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2020.08.15와 2022.08.08, 확정일자 2020.08.18 및 증액분 2022.08.08이 기재돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정된 판정값이 없으므로, 입찰 전 배당요구와 확정일자의 효력 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
③ 가격 — 최저가 3.06억이 아니라 실질취득 3.18억을 본다
표면만 보면 최저매각가 306,000,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원의 96.4%라서 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 보증금 318,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수분이 늘어 실질취득은 약 318,000,000원에 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 신청채권 미배당 | 가격판단상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 306,000,000원 | 23,273,179원 | 약 318,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 244,800,000원 | 83,616,379원 | 약 318,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 195,840,000원 | 131,890,939원 | 약 318,000,000원 |
④ 실거래 — 최근 평균과 사실상 같은 가격, 추세는 하락
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 29.67㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2024.06 | 29.67㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 29.06㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.67㎡ | 2건 | 317,500,000원 |
전체 3건 평균은 331,666,666원이지만 2021.08의 360,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 317,500,000원, 최신 거래는 335,000,000원이며 최근 구간이 이전 거래보다 -11.8% 낮습니다. 실질취득 약 318,000,000원은 최근 평균보다 소폭 높은 수준이므로, “최저가가 최근 시세보다 3.6% 싸다”는 표면 숫자로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 한국주택금융공사 | 324,189,179원 | 300,916,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 23,273,179원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 내부 배분은 집행비용 5,084,000원과 한국주택금융공사 300,916,000원으로 소진됩니다. 별도로 선순위 임차인의 보증금 미배당 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 1403호는 다세대주택으로 이용 중이며 한가람더원은 28세대, 2020.07.15 준공입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·사무실·근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층이며 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 대지 992.0㎡ · 정방형 평지 · 소로한면 · 공시지가 6,045,000원/㎡입니다.
- 현황도 주의. 등기사항전부증명서와 건축물대장상 제2동이나 현장 내부에는 102동으로 표시돼 있고, 1403호 건축물현황도는 해당 호수 기준 상하가 뒤집혀 작성돼 있어 감정평가서의 건물개황도 정정 내역 확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없다고 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 306,000,000원이 최근 평균의 96.4%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 마세요. 실질취득 기준은 약 318,000,000원입니다.
- 임차권 원문 확인. 홍석진의 임차권등기·전입·점유·배당요구와 확정일자 효력을 매각물건명세서 및 등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 1회 유찰 244,800,000원, 2회 유찰 195,840,000원으로 내려가도 대항력 인수분이 증가해 실질취득은 약 318,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당과 매수인 인수 위험을 계산할 수 있습니다.
- 도면 정정 확인. 제2동·102동 표시 차이와 1403호 건축물현황도 상하 반전 사항을 현장 및 정정 도면과 반드시 대조하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 시세 추세가 -11.8%이므로 전체 평균 331,666,666원보다 최근 12개월 평균 317,500,000원과 최신 거래 335,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 물건
이 사건의 겉모습은 신건 최저가 306,000,000원, 최근 12개월 평균 317,500,000원으로 얼핏 할인처럼 보입니다. 그러나 홍석진의 보증금은 318,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 낙찰가가 보증금 아래인 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득이 약 318,000,000원으로 고정되는 구조로 판단해야 합니다.
그 318,000,000원은 최근 12개월 평균 317,500,000원보다 소폭 높은 데다 시장 추세도 -11.8%입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 1403호 현황도 정정 사항까지 확인해야 합니다. 최저가는 내려갈 수 있어도 실질취득은 내려가지 않는 사건. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 인수 잔액을 입찰 전에 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
