서울남부지방법원 2025타경13031. 구로동 비즈트위트블루 4층 413호로, 감정평가상 공동주택(원룸형 도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 16.04㎡이며 건물은 2012.11.30 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 현재 소유자는 김영숙으로, 2021.08.23 거래가액 105,500,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 말소기준은 2023.03.02 설정된 지완의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 조용민 가압류, 김창억 가압류, 구가연의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 전입입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 확인

말소기준권리는 2023.03.02 지완 근저당권입니다. 그 이후 등기된 조용민·김창억 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 구가연의 전입일은 2021.08.23으로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있고 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

구가연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 다만 동일 이름의 구가연이 이 사건 강제경매의 신청채권자로도 등기돼 있어, 가장임차인 또는 관계인 가능성이 제기된 상태입니다. 이 점만으로 임차관계를 부정할 수는 없으며, 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 직접 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건

비즈트위트블루는 105세대, 2012.11.30 준공 물건입니다. 전용 16.04㎡를 중심으로 확인된 실거래 중 최근 12개월 6건 평균은 101,000,000원, 최신 거래는 2026.06 100,000,000원입니다. 전체 12건 평균 106,000,000원보다도 최근 시세가 낮고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.0%입니다.

현재 최저매각가 111,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 거래 추세가 -9.0%인 하락 흐름이므로 과거 125,000,000원 같은 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 신건 가격에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,536,500,000원, 채권자 배당액은 108,646,000원, 미배당액은 1,427,854,000원입니다. 다만 임차인 구가연의 보증금과 우선변제 범위가 미상이라 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만 보고 판단 금지

회차가 내려가면 표면상 최저가는 88,800,000원, 71,040,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하게 되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 보증금 확인 전에는 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로고등학교 동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재한 지역이며 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있으며, 남동측 원거리에 지하철 2·7호선 환승역인 대림역이 소재해 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 이용상태. 공동주택인 원룸형 도시형생활주택으로 방겸주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 화재탐지, 승강기, 지층과 1층 주차장시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 남서측 가마산로27길, 남동측 공원로와 접합니다. 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전용 16.04㎡의 소형 원룸형 도시형생활주택이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.9회·낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 구가연의 실제 보증금, 계약기간, 점유 범위와 임대차계약서를 확인해야 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
• 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 범위와 배당 결과를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
• 신청채권자와 임차인 관계 확인. 동일 이름의 구가연이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 관계인 여부와 채권 발생 원인을 원본 문서로 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 101,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근 추세 -9.0%를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 신건 가격 경계. 현재 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 보증금 인수 전에도 최근 시세 이상입니다.
• 유찰가만 보고 응찰 금지. 88,800,000원 또는 71,040,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수액이 증가할 수 있으므로 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
• 관리비·당해세 확인. 실제 인수 또는 배당에 영향을 줄 수 있는 미납 관리비와 당해세를 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 시세 이상 + 임차보증금 미상”

이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 승부처는 임차인 구가연의 보증금입니다. 전입일이 2021.08.23으로 말소기준 2023.03.02보다 앞서고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 지금은 인수액을 0원으로 잡을 수 없습니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균 101,000,000원의 109.9%이고 최신 거래 100,000,000원보다 높으며, 최근 거래 추세도 -9.0%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 106,000,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 여기에 평균 유찰 2.9회의 경매 통계와 원룸형 소형 주택의 환금성까지 겹칩니다. 권리 확인 전 보류, 가격 기준으로도 신건 메리트 없음. 이 사건은 보증금 확인으로 실질취득비용을 먼저 확정한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.