서울남부지방법원 2025타경13045. 영등포동6가 리저브오피스텔 제6층 제604호 중 조춘봉 지분에 관한 청산을 위한 형식적경매입니다. 현재 소유관계는 문예리와 조춘봉이 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 상태입니다. 이번 경매의 핵심은 감정가가 아니라 선순위 임차보증금과 선순위 가등기입니다. 임차인 문예리는 전입신고일이 2018.11.05., 확정일자는 2018.10.29., 점유개시일은 2018.11.23.이고 임차보증금은 170,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 김민태 가압류의 접수일 2020.07.09.보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인으로 판정돼 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기에 대해 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 69,500,000원을 기준으로 집행비용 1,651,000원을 제외한 67,849,000원이 임차보증금에 배당되고, 남는 102,151,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13045 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동6가 100 리저브오피스텔 제6층 제604호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 영등포로33길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상8층 · 제6층 제604호 · 사용승인일 2018.07.06. |
| 현재 공유자 | 문예리 2분의 1 · 조춘봉 2분의 1 |
| 매각 대상 | 조춘봉 지분 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 69,500,000원 / 69,500,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.04. |
| 경매개시 | 2025.11.06. 청산을 위한 형식적경매개시결정 · 파산자 조춘봉의 파산관재인 강성필 |
① 권리 흐름 — 임차권뿐 아니라 선순위 가등기도 본다
② 임차인 — 대항력 있음 · 미배당 보증금 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문예리 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.11.05. | 2018.10.29. | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
문예리는 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 회차 매각대금으로는 보증금이 전액 변제되지 않습니다. 예상배당은 67,849,000원, 미배당은 102,151,000원입니다. 이 잔액은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인이 인수합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.71억대로 거의 고정
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가격보다 크기 때문에 최저가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액은 줄고, 반대로 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 총 취득부담이 같이 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 69,500,000원 | 102,151,000원 | 171,651,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 55,600,000원 | 115,800,800원 | 171,400,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 44,480,000원 | 126,720,640원 | 171,200,640원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,651,000원 |
| 1. 임차인 문예리 보증금 | 170,000,000원 | 67,849,000원 |
| 2. 가압류 · 김민태 | 127,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 조춘봉의 파산관재인 강성필 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 102,151,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 김민태 가압류 청구금액 127,000,000원은 현재 회차에서 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 지분매각·공유자 우선매수권
이번 매각은 오피스텔 전체가 아니라 조춘봉 지분에 대한 지분매각입니다. 현재 문예리가 나머지 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 지하1층·지상8층 건물의 제6층 제604호입니다.
- 입지. 영중초등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 승강기, 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 9m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 지구단위계획구역 · 과밀억제권역이며, 공시지가 6,503,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 대신 실질취득 계산. 신건은 69,500,000원이지만 인수금까지 합치면 171,651,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 후 실질취득 171,400,800원, 2회 유찰 후 171,200,640원으로 총액이 거의 줄지 않습니다.
- 선순위 가등기 원본 확인. 2019.01.21. 가등기의 법적 성격, 2023.11.09. 부인등기의 효과 및 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 문예리의 임대차계약, 전입, 확정일자, 점유, 임차권등기 및 매각물건명세서 인수 문구를 상호 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 매수 후 문예리와의 공유관계가 남는 지분매각이라는 점을 전제로 접근해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건에 기재된 공유자 우선매수권 행사 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건의 표면가격은 69,500,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 170,000,000원 보증금이 먼저 존재하고, 현재 회차에서 미배당되는 102,151,000원을 매수인이 인수하기 때문에 실제 부담은 171,651,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 최저가가 55,600,000원, 다시 44,480,000원으로 내려가도 인수액은 각각 115,800,800원, 126,720,640원으로 늘어 실질취득은 계속 171,400,800원, 171,200,640원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 접근법이 통하지 않는 구조입니다.
여기에 2019.01.21. 선순위 가등기가 매수인 인수로 표시돼 있고, 매각 대상 자체도 조춘봉의 2분의 1 지분입니다. 임차보증금 인수·선순위 가등기·지분매각·공유자 우선매수권이 동시에 존재하므로, 최저가만 보고 접근하기에는 권리 위험이 큰 사건입니다.
