서울남부지방법원 2025타경13217. 마곡13단지힐스테이트마스터 제근린생활시설-2동 1층 102호로, 감정평가 당시 미용실로 이용 중인 근린생활시설입니다. 소유자는 해님종합개발주식회사이며, 현재 경매의 말소기준은 2023.08.16. 경기제일신용협동조합 근저당권 768,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·국·강서구의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원” 물건으로만 보면 안 됩니다. 임차인 남규리는 2022.04.25. 전입, 2022.04.28. 확정일자로 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 2026.02.10. 접수돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 현재 900,000,000원 배당가정에서는 보증금 20,000,000원이 전액 배당되므로 인수는 0원이지만, 실제 배당에서 선순위 당해세 등이 차감돼 보증금 전액 배당이 깨지는지 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13217 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제근린생활시설-2동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 대상 면적 39.556㎡ · 현재 미용실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 1층 건물 내 제1층 제102호 · 사용승인일 2017.04.10 |
| 소유자 | 해님종합개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 900,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 705,879,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 하나은행 근저당권과 김종식 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.08.16. 설정된 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.03.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준 시점 자체는 2023.08.16.입니다. 경매개시결정과 압류 3건은 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남규리 | 2동102호 | 2022.04.25 | 2022.04.28 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 있음 | 가능 | 없음 | 2026.02.10 |
남규리는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 20,000,000원이고, 전입·확정일자가 모두 2023.08.16. 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 배당가정에서는 집행비용 다음 순위로 보증금 20,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 단지 실거래 53.1% 수치를 그대로 믿으면 안 된다
확인되는 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 1,694,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 1,660,000,000원입니다. 수치만 놓으면 최저가 900,000,000원은 최근 평균의 53.1%입니다. 그러나 이 비교에는 결정적인 문제가 있습니다. 경매 대상은 39.556㎡ 근린생활시설인데, 실거래 표본의 면적은 59.98~84.99㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 53.1%를 근거로 “반값·저렴·가격 메리트가 크다”고 판단하거나 등급을 올리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 9 | 1,660,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 6 | 1,590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 1,830,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 6 | 1,550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 14 | 1,830,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 16 | 1,720,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 1,720,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 1,710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 1,715,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 1,752,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 1,625,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 10 | 1,630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,694,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,400,000원 |
| 1. 임차인 남규리 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 경기제일신용협동조합 근저당권 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,600,000원 |
현재 신건 900,000,000원 가정에서는 임차보증금과 근저당권이 모두 전액 배당되고 소유자에게 100,600,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지되지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 900,000,000원 | 768,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 720,000,000원 | 690,400,000원 | 77,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 576,000,000원 | 547,840,000원 | 220,160,000원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 1회·2회 유찰 시에도 임차인 보증금 20,000,000원이 먼저 전액 배당되는 구조여서 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 대신 근저당권자의 미배당액은 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 220,160,000원으로 늘어납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 현재 미용실로 이용 중입니다.
- 입지. 마곡하늬중학교 남서측 인근이며 대규모 아파트단지·다세대주택·학교·각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있어 교통 이용 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 석재붙임 외벽·강화유리 창호, 위생·급배수·소방설비가 구비돼 있습니다. 사용승인일은 2017.04.10입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,983,000원/㎡입니다.
- 접근도로. 단지 북측·남측·동측으로 포장도로와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 남규리 보증금 20,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지 최신 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·국·강서구 압류가 존재합니다. 당해세 해당액은 후순위 등기와 별개로 선순위 배당될 수 있습니다.
- 가격 비교 자료 분리. 제공된 단지 실거래는 대상 39.556㎡ 근린시설과 면적이 맞지 않습니다. 이를 900,000,000원의 직접 시세 근거로 사용하지 마세요.
- 현 점유 확인. 감정 당시 미용실 이용 중이고 임차인도 확인됩니다. 낙찰 후 영업 종료·인도 일정과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 권리 구조 재점검. 시나리오상 1·2회 유찰에도 인수는 0원이지만 세금·배당관계가 변하면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 배당 확인과 가격 검증
이 사건은 대항력 임차인이 있어 처음부터 완전한 무임차 물건은 아닙니다. 다만 남규리의 보증금 20,000,000원은 현재 900,000,000원 배당가정에서 전액 우선변제돼 실질취득은 900,000,000원, 인수는 0원으로 계산됩니다. 말소기준 이후의 압류도 매각으로 소멸합니다.
그러나 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 실제 배당이 달라질 수 있고, 대항력 임차인의 보증금이 최종적으로 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 다시 살아납니다. 더구나 가격 측면에서는 단지 실거래 평균 1,694,333,333원과 53.1%라는 숫자가 눈에 띄지만, 대상은 39.556㎡ 근린생활시설이고 비교 거래는 59.98~84.99㎡라 직접 비교가 성립하지 않습니다. 권리는 관리 가능한 B급 구조, 가격은 유사 근린시설 자료를 확인하기 전까지 판단 보류. 이 사건의 핵심입니다.
