서울남부지방법원 2025타경13268. 구로동 비즈트위트레인보우 제15층 제1507호, 전용 19.02㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 등기부상 오래된 근저당이 이미 2020.11.16. 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.02.01. 국의 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.11.16.에 전입·점유를 시작한 임차인 진미현입니다. 이 임차인은 보증금 129,150,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로서 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건에서 최저가 111,000,000원은 매수인의 경제적 취득가격이 아닙니다. 현재 회차 배당모형은 임차인에게 108,646,000원을 배당하고 20,504,000원을 미배당으로 남깁니다. 최저가와 인수액을 단순 합산하면 131,504,000원이지만, 집행비용이 먼저 공제되는 배당구조 때문이며, 핵심은 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 거의 내려오지 않는 구조라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제15층 제1507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 19.02㎡ · 지하3층·지상20층 중 15층 · 사용승인 2012.06.05 |
| 소유자 | 이창호 (2020.09.21. 매매, 거래가액 101,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진미현 / 129,150,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진미현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 129,150,000원 | 전입·점유 2020.11.16 확정일자 2020.11.02 / 2022.10.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 20,504,000원 |
진미현은 2020.10.27. 및 2022.09.28. 임대차계약이 기재돼 있고, 임차권등기에는 보증금 총액이 129,150,000원으로 적혀 있습니다. 배당요구도 2024.12.06. 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 또한 임차권자 진미현은 강제경매 신청채권자 진미현과 동일인입니다. 신청채권자 관계를 보증금과 별도의 두 번째 129,150,000원 인수채무로 중복 계산할 사안은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
비즈트위트레인보우 전용 19.02㎡대 실거래에서 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 104,500,000원과 최신 거래 110,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.8% 높은 흐름으로 제시돼 있어 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 이 경매가 싸다는 뜻도 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.02㎡ | 20 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 19.02㎡ | 10 | 102,500,000원 |
| 2026.05 | 19.61㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 19.61㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 2025.11 | 19.51㎡ | 19 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 19.02㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 19.02㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2025.08 | 19.02㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.07 | 19.02㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 2025.06 | 19.61㎡ | 18 | 96,000,000원 |
| 2025.06 | 19.61㎡ | 18 | 91,000,000원 |
| 2025.04 | 19.61㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 104,500,000원 |
최저가 111,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 106.2%로 이미 평균보다 높고, 최신 거래 110,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 여기에 대항력 임차인의 승계부담을 반영해 실질취득을 보증금 수준인 약 129,150,000원으로 보면 최근 12개월 평균보다 24,650,000원, 최신 거래보다 19,150,000원 높습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1.11억이라 시세보다 싸다”라고 평가할 수 없는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 진미현 보증금 | 129,150,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 진미현 | 129,150,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 임차보증금 미배당액은 20,504,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 111,000,000원 | 108,646,000원 | 20,504,000원 | 131,504,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,800,000원 | 86,801,600원 | 42,348,400원 | 131,148,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 59,788,720원 | 130,828,720원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 비즈트위트레인보우는 업무시설 오피스텔 401실, 도시형생활주택 원룸형 130세대 및 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다.
- 입지. 서울신구로초등학교 북동측 인근으로, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 일반 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·2호선 신도림역이 위치합니다.
- 도로·토지. 남동측 약 25m, 북동측 약 8m 포장도로에 접하며, 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지이용계획에는 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물은 없는 것으로 제시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 111,000,000원을 기준으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계를 반영한 약 129,150,000원 수준을 가격 비교 기준으로 두어야 합니다.
- 유찰 효과 착시. 1회 유찰 시 인수 42,348,400원, 2회 유찰 시 인수 59,788,720원으로 증가합니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차인 원본 확인. 진미현은 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약일, 증액 약정, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당모형은 당해세·최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당이 줄면 임차인 미배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 104,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 실질취득 약 129,150,000원은 두 기준을 모두 웃돕니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”
이 사건의 승부처는 최저매각가가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 진미현의 보증금 129,150,000원입니다. 신건 최저가는 111,000,000원이지만 현재 배당가정상 20,504,000원을 매수인이 인수하고, 1회·2회 유찰 때는 인수액이 각각 42,348,400원·59,788,720원으로 커집니다. 따라서 유찰을 기다려도 실질부담은 약 1.29억~1.31억원 범위에서 크게 내려오지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 104,500,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 129,150,000원으로 보면 최근 평균의 123.6%, 최신 거래의 117.4%입니다. 단지 경매 지표도 평균 1.7회 유찰로 제시돼 있습니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득가격도 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 확인되지 않는 D급 보수검토 대상입니다.
