서울남부지방법원 2025타경13302. 금천구 독산동 시흥대로90길 41의 5층 다세대주택 중 제4층 제402호입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라 2021.03.11 전입·점유한 임차인 권채선입니다. 말소기준권리는 2022.09.29 주식회사대부리더스 근저당권 75,000,000원인데, 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.03.02이고 배당요구가 이루어져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
다만 이번 신건에서는 숫자가 맞아떨어집니다. 최저매각가 364,000,000원에서 집행비용 5,896,000원을 먼저 빼고 임차인 보증금 330,000,000원을 전액 배당한 뒤에도 주식회사대부리더스에 28,104,000원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 뒤입니다. 배당재원이 줄면 권채선의 미배당 보증금이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조이므로, 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1061-30 제4층 제402호 · 서울특별시 금천구 시흥대로90길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건 내 제4층 제402호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 사용승인일 2020.12.31 · 승강기·난방·도시가스·위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 박재진 100분의 70 · 김경순 100분의 30 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권채선 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 과거 금천신용협동조합 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.09.29 주식회사대부리더스 근저당권 75,000,000원입니다. 그 뒤의 하나은행·서울신용보증재단·교보생명보험 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 권채선은 전입·점유 2021.03.11로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 들어왔다는 사실만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권채선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.11 | 2021.03.02 | 330,000,000원 | 2023.08.14 | 대항력 있음 우선변제 유찰 시 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금을 더할 사안이 아니며, 실제 임차인은 권채선 1명입니다. 권채선은 전입·점유 2021.03.11, 확정일자 2021.03.02로 말소기준 2022.09.29보다 앞섭니다. 또한 현 강제경매의 채권자도 권채선으로 기재되어 있고 청구금액 역시 330,000,000원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 권채선 배당 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 364,000,000원 | 330,000,000원 | 0원 | 469,657,749원 |
| 1회 유찰 · 80% | 291,200,000원 | 286,323,200원 | 43,676,800원 | 497,761,749원 |
| 2회 유찰 · 64% | 232,960,000원 | 228,898,560원 | 101,101,440원 | 497,761,749원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 보증금 330,000,000원이 낙찰가보다 커지는 유찰 회차부터는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 즉 대항력 임차보증금 인수형의 전형적인 구조로, 실질 부담은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 1회 유찰 시 43,676,800원, 2회 유찰 시 101,101,440원의 인수가 생기므로 “80%·64%로 내려왔으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,896,000원 |
| 1. 임차인 권채선 보증금 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대부리더스 | 75,000,000원 | 28,104,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 40,550,041원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,930,301원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 29,781,581원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 10,499,826원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 권채선 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건에서는 임차인 권채선 보증금 330,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주식회사대부리더스는 28,104,000원을 배당받고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울독산초등학교 남측 인근에 위치하며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 2필지 일단의 사다리형 평지이며 남동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2020.12.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·주차환경개선지구·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반사항 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차와 유찰 회차를 구분. 신건에서는 인수 0원이지만 1회 유찰부터 보증금 승계가 발생합니다.
- 임차보증금 우선 확인. 권채선의 보증금 330,000,000원, 전입·점유 2021.03.11, 확정일자 2021.03.02를 매각물건명세서와 임차권등기 원본에서 대조하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자이자 현재 강제경매 채권자로 기재된 권채선의 임대차계약과 경매신청 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질 부담 계산. 1회 유찰 시 43,676,800원, 2회 유찰 시 101,101,440원의 인수액을 최저가와 별도로 반영해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 압류가 등기돼 있고 실제 배당은 당해세 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구종기·교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건은 0원, 유찰부터는 다른 물건”
이 사건은 표면적으로는 최저가 364,000,000원의 신건이지만, 권리분석의 중심은 330,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현 회차에서는 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액이 0원이고, 후순위 가압류·압류도 등기상 매각으로 소멸합니다. 그래서 신건 자체의 인수 구조는 정리돼 있습니다.
하지만 유찰이 한 번만 발생해도 상황이 달라집니다. 매각가 291,200,000원에서는 43,676,800원, 매각가 232,960,000원에서는 101,101,440원의 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 대항력 임차보증금 인수형이므로, 다음 회차부터는 “최저가가 내려갔다 = 싸졌다”는 접근을 금해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 회차는 실질 부담 재계산. 이 구분이 이 물건의 권리분석 결론입니다.
