서울남부지방법원 2025타경13424. 서울 강서구 화곡동 ‘주연하우스’ 제2층 제202호, 전용면적 비교 기준 25.75㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류·압류가 많다는 사실보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 김영동은 확정일자 2019.11.14, 전입·점유 2019.11.29이고 말소기준 근저당은 2020.03.11입니다. 따라서 임차권등기 자체가 2023.11.02에 이루어졌어도, 선행 전입·점유에 의해 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,510,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 말소기준 근저당권자 대전청과주식회사에 50,490,000원이 배당되는 구조입니다. 이 계산만 따르면 매수인이 승계할 보증금 잔액은 0원입니다. 그러나 강서구·국·국민건강보험공단의 압류가 존재하고, 당해세가 선순위로 인정되는 경우 배당액이 달라질 수 있으므로 현재 0원은 확정 인수액이 아니라 배당 전제값으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘선행 대항력’이 핵심

등기부상 말소기준은 2020.03.11 대전청과주식회사 근저당입니다. 그 이후 서울보증보험, 신한카드, 신한은행의 가압류와 강서구·국·국민건강보험공단의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김영동의 전입·점유는 2019.11.29로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 후순위인 2023.11.02 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인이 승계할 수 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 김영동은 임차권자이자 현재 사건의 경매신청채권자이며, 동일한 210,000,000원 보증금·청구액을 별개의 두 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 190,000,000원’을 봐야 한다

주연하우스(151-5)는 12세대, 사용승인 비교 기준 2019.09.20이며 대상 면적은 25.75㎡입니다. 확인된 동일면적 거래는 3건입니다. 과거 2021년과 2022년 거래가 각각 290,000,000원이어서 전체 평균 256,666,666원이 높게 형성되어 있지만, 최근 12개월 거래는 2026.06의 190,000,000원 1건입니다.

현재 최저가 265,000,000원은 전체 평균 256,666,666원과 비교해도 낮지 않고, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원 대비 139.5%입니다. 최근 가격은 과거 거래 구간보다 -34.5% 낮아진 추세입니다. 따라서 과거 290,000,000원 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고 강서구·국·국민건강보험공단의 압류가 있어 실제 배당순위·금액에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 단지형다세대주택 1개호로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제202호입니다.
• 입지. 신곡초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 북측 약 8미터 포장도로에 접하며, 2필 일단의 서측하향 완경사지·세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 12세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 3건, 최근 12개월은 1건입니다. 최근 거래가 190,000,000원이며 가격 추세가 -34.5%로 나타나므로 환금성·매도가격은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득가로 비교. 현재 265,000,000원, 1회 유찰 가정 213,768,000원, 2회 유찰 가정 213,174,400원을 최근 거래 190,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차보증금 승계 확인. 김영동의 보증금 210,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당표와 세금채권을 확인해야 합니다.
• 압류 선순위 여부 확인. 강서구·국·국민건강보험공단 압류가 있고 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김영동이 임차권자이자 경매신청채권자이므로 임대차계약·보증금 지급·채권원인 자료를 대조해야 합니다.
• 과거 거래 평균에 의존하지 않기. 전체 평균 256,666,666원에는 2021년·2022년의 290,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 판단 기준은 2026.06 거래 190,000,000원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금채권·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득가는 쉽게 내려가지 않는다”

이 물건은 후순위 권리가 많아 보이지만, 진짜 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 김영동의 보증금 210,000,000원입니다. 신건 265,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 인수 0원이지만, 그 실질취득가 자체가 최근 동일면적 거래 190,000,000원의 139.5%입니다. 시장도 최근 가격이 과거 대비 -34.5% 내려온 상태입니다.

유찰이 진행되어도 상황은 단순하지 않습니다. 1회 유찰 시 212,000,000원에 1,768,000원을 인수하면 실질취득 213,768,000원, 2회 유찰 시 169,600,000원에 43,574,400원을 인수하면 실질취득 213,174,400원입니다. 즉 표면상 최저가는 크게 내려가도 대항력 보증금 승계 때문에 실질취득가는 약 213,000,000원 수준으로 유지됩니다. 여기에 압류·당해세 확인까지 남아 있습니다. 이 사건은 신건 가격도, 권리구조도 공격적으로 볼 이유가 부족하며, 최근 시세보다 높은 실질취득가를 감수할 근거가 있는지부터 따져야 하는 물건입니다.