서울남부지방법원 2025타경13510. 구로동 비즈트위트레인보우 제3층 312호, 전용 15.17㎡ 규모의 공부상 공동주택 도시형생활주택-원룸형입니다. 현 소유자 이창호는 2018.07.31. 거래가 103,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2023.02.01. 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
그런데 임차권의 실체는 단순한 후순위가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권에는 전입일 2019.11.18., 확정일자 2019.10.23., 보증금 120,000,000원이 기재돼 있어 말소기준일보다 앞섭니다. 현재 매각가 105,000,000원 가정 시 집행비용 2,270,000원을 먼저 빼고 102,730,000원이 임차보증금에 배당되어 17,270,000원이 미배당됩니다. 원칙만 보면 매수인 인수 위험이 생기는 구간입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각 조건이 있습니다. 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서는 현재 회차의 17,270,000원은 물론, 유찰로 룰상 미배당액이 커지더라도 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13510 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제3층 제312호 · 서울특별시 구로구 공원로6길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 15.17㎡ · 지하3층 지상20층 중 3층 |
| 소유자 | 이창호 · 2018.07.31. 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,225,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 단지 | 비즈트위트레인보우 · 130세대 · 2012.06.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 ‘확약으로 인수 0’
말소기준은 2023.02.01. 국 압류입니다. 이후 2024.03.29. 한국토지주택공사 주택임차권등기, 2025.11.26. 서울보증보험의 강제경매개시결정, 2026.06.09. 금천구 압류가 이어집니다. 등기 순위만 보면 후순위지만 임차권에 적힌 전입일·확정일자는 2019년으로 말소기준일보다 앞서므로 대항력·우선변제 문제를 별도로 봐야 합니다.
| 신고자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재형 실제 임차인 | 미상 | 2024.07.08. | 미상 | 미상 | 2026.02.19. | 대항력 없음 우선변제 미상 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.18. | 2019.10.23. | 120,000,000원 | 2024.03.29. | 대항력 있음 우선변제 있음 김재형 보증금의 대위·승계 중복신고 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
비즈트위트레인보우의 전용 15㎡대 실거래입니다. 전체 12건 평균은 108,791,666원이지만, 과거 120,000,000원·122,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 102,500,000원, 최신 거래 95,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -8.4%를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 15.17㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 15.58㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 15.17㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 15.17㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 15.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 15.58㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 15.58㎡ | 3 | 99,500,000원 |
| 2023.09 | 15.58㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 15.58㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.01 | 15.92㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2022.11 | 15.92㎡ | 6 | 122,000,000원 |
| 2022.08 | 15.17㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 102,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 108,791,666원 |
최저매각가 105,000,000원은 전체 12건 평균과 비교하면 96.5%이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 102.4%로 오히려 최근 시세 이상이고, 최신 거래는 95,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 흐름이 과거 대비 -8.4%이므로 신건 105,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 123,225,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 임차보증금에는 17,270,000원의 부족분이 생깁니다. 다만 매각 조건상 서울보증보험이 이 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 확약 반영 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당액은 집행비용·세금 등의 확정액에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 105,000,000원 | 17,270,000원 | 0원 | 105,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,000,000원 | 37,912,000원 | 0원 | 84,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,200,000원 | 54,409,600원 | 0원 | 67,200,000원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는지를 반드시 따져야 합니다. 이 사건은 해당 임차권 승계분에 대한 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 예외적으로 확약 반영 인수액이 0원이 됩니다. 따라서 시세 비교도 현재 회차에서는 실질취득 105,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 신도림역 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·상업업무용부동산·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 광대소각에 접해 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·2호선 신도림역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택인 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중이며, 전용면적은 15.17㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물 내 3층 312호입니다. 위생·급배수·전기·개별난방·승강기·스프링클러·소화전·화재탐지·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 남동측 공원로6길 광로와 접하고 북동측 공원로8길 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 도로 접함, 건축선 저촉이 확인됩니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균 102,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 95,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -8.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 최우선 확인. 서울보증보험의 미배당 임차보증금 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 중복계산 금지. 실제 임차인은 김재형 1명이며 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고입니다. 120,000,000원을 별도의 두 번째 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 김재형 점유 확인. 김재형은 2024.07.08. 전입, 2026.02.19. 배당요구 상태이고 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 현재 점유와 인도 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균 102,500,000원의 102.4%입니다. 최신 거래 95,000,000원과 최근 추세 -8.4%도 함께 봐야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 1회 유찰 시 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원이며 확약 조건이 유지되는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다.
- 배당·세금 확인. 말소기준권리가 국 압류이고 이후 금천구 압류도 존재하므로 실제 배당표와 세금 관련 확정 금액을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약이 지우고, 가격 리스크는 남는다”
이 사건을 단순히 보증금 120,000,000원의 선순위 임차권 사건으로만 보면 신건에서 17,270,000원을 인수하는 구조로 보입니다. 그러나 실제 매각 조건에는 서울보증보험의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 들어가 있어, 해당 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 보증기관 승계분을 김재형과 별개의 보증금으로 중복 합산해서도 안 됩니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 105,000,000원은 최근 12개월 평균 102,500,000원의 102.4%이고, 최신 거래는 95,000,000원, 최근 추세는 -8.4%입니다. 전체 12건 평균 108,791,666원보다 낮다는 이유만으로 신건을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
