수원지방법원 2025타경80. 평택 고덕국제화지구의 호반써밋고덕국제신도시에듀파크 1433동 20층 2002호 아파트입니다. 박주영 소유자가 2020.07.22 매매를 원인으로 거래가액 438,430,000원에 취득했고, 2022.07.19 농협은행 근저당 채권최고액 429,000,000원이 설정됐습니다. 이 농협은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 디지비캐피탈 근저당, 이호진 근저당과 경기신용보증재단·비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회·삼성카드의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기와 배당 시나리오만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 별도 임차인 명세는 없지만, 현장 점유관계까지 확인됐다고 단정할 수는 없으므로 입찰 전 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다. 이번 물건의 핵심 변수는 권리보다 6.51억이라는 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경80 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 고덕로 270, 1433동 20층2002호 (호반써밋고덕국제신도시에듀파크) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.6911㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 내 20층 2002호 |
| 소유자 | 박주영 · 거래가액 438,430,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 651,000,000원 / 651,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 396,969,618원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.07.19 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 429,000,000원이고 채무자는 박주영입니다. 이후 2023.08.18 디지비캐피탈 근저당 120,000,000원, 2024.07.23 이호진 근저당 24,000,000원과 세 건의 가압류가 차례로 설정됐으며 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
2023.10.23 설정된 노원기 근저당 24,000,000원은 2024.02.16 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 배당자료상 낙찰자 인수액은 0원입니다. 별도 임차인 명세는 없으나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 점유자 존재 여부와 실제 인도 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 6.51억은 최근 평균도, 최근 최고도 넘는다
호반써밋고덕국제신도시에듀파크는 766세대이고 2022.04.18 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 84.29~84.8㎡의 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 607,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 600,000,000원이며, 최근 12건의 최고가는 640,000,000원, 최저가는 582,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.29㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.69㎡ | 8 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 84.51㎡ | 24 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 32 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.29㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 84.29㎡ | 17 | 625,000,000원 |
| 2026.07 | 84.69㎡ | 16 | 582,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 2 | 597,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 84.69㎡ | 18 | 588,000,000원 |
| 2026.06 | 84.29㎡ | 17 | 620,000,000원 |
| 2026.06 | 84.44㎡ | 6 | 625,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 607,666,666원 |
신건 최저가 651,000,000원은 최근 12개월 평균 607,666,666원보다 43,333,334원 높고, 최근 시세 대비 비율은 107.1%입니다. 최신 거래 600,000,000원보다도 51,000,000원 높으며, 최근 12건 중 가장 높은 640,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차에서 6.51억을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 651,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,910,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이호진 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 66,968,584원 | 49,090,000원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,717,221원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 669,685,805원 중 예상 배당은 642,090,000원, 미배당은 27,595,805원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 배당액은 제공된 채권최고액·청구금액 기준 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 651,000,000원 | 642,090,000원 | 27,595,805원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 520,800,000원 | 513,192,000원 | 156,493,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 416,640,000원 | 410,073,600원 | 259,612,205원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아질 경우 인수금이 늘어 실질취득이 고정되는 대항력 임차인형 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 실질취득이 651,000,000원이고, 1회 유찰 시 520,800,000원, 2회 유찰 시 416,640,000원이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 내 20층 2002호입니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,625,000원/㎡입니다.
- 단지. 호반써밋고덕국제신도시에듀파크는 766세대, 2022.04.18 준공 단지입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 최저가 6.51억은 최근 12개월 평균 607,666,666원의 107.1%이며 최근 최고 6.4억도 넘어섭니다.
- 유찰 시나리오 구분. 제공된 회차 가격은 1회 유찰 시 520,800,000원, 2회 유찰 시 416,640,000원입니다. 현재 신건과 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 명세는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납 관리비가 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 별개다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 현재 신건 최저가 651,000,000원은 최근 12개월 평균 607,666,666원의 107.1%이며 최신 거래 600,000,000원과 최근 최고 640,000,000원도 넘어섭니다. 현재 회차의 실질취득 역시 651,000,000원이므로 가격 측면에서 싸다고 볼 수 없습니다.
또한 별도 임차인 명세는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유관계 확인은 남아 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 현재 가격은 보류입니다. 신건에서의 판단과 유찰 후 520,800,000원·416,640,000원 구간의 판단은 분리해서 볼 필요가 있습니다.
