광주지방법원 2025타경32831. 광주광역시 서구 치평동 소재 통칭 ‘지구빌딩’ 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 301,000,000원이고 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 107,878,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 이 사건에는 별도의 실거래 시세자료가 없어 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다.
권리관계에서는 제공된 말소기준 판정이 2025.05.21. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그 이후 2025.07.28. 설정된 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 배당 추정에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32831 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1222-2 5층 501호 · 광주광역시 서구 시청로60번길 21-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 7층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김선미 · 2018.02.12. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 107,878,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시 축산업협동조합 / 164,389,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 추정 인수액 0원
등기상 소유자는 김선미이며, 2018.02.12. 거래가액 250,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광주광역시축산업협동조합 근저당의 채권최고액이 195,000,000원으로 변경됐고, 2018.12.05. 채무자가 김선미로 변경됐습니다. 이후 2025.05.21. 광주광역시 축산업협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 제공된 권리 판정에서는 이 경매개시결정을 말소기준으로 보고 있습니다.
2025.07.28. 오케이저축은행의 30,425,452원 가압류가 뒤따랐고 이는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 현재 배당 추정의 매수인 인수액도 0원입니다. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서의 임대관계 표시는 미상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 35.84%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 107,878,000원으로 감정가 301,000,000원의 35.84% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격은 5회 유찰 86,302,400원, 6회 유찰 69,041,920원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 107,878,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 86,302,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 69,041,920원 | 0원 |
하지만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 시장 참여가 충분하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,310,292원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 30,425,452원 | 30,425,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,142,256원 |
현재 배당 추정에서는 오케이저축은행 가압류 30,425,452원이 전액 배당되고, 잔여 75,142,256원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 ‘광주가정법원’ 남동측 인근의 통칭 ‘지구빌딩’으로, 주변은 상업용 건물과 아파트단지가 소재하는 중심상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 5층 501호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 도로, 서측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 531.8㎡, 공시지가는 3,955,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·중심상업지역· 방화지구·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로2류·소로1류·주차장에 접합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 미상입니다. 근린시설은 점유·임대상태가 명도와 수익성에 직접 영향을 주므로 현장 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 35.84%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재까지 네 차례 유찰된 근린시설입니다. 가격 외에 점유, 임대수익, 공실 가능성, 건물 이용성 등을 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 제공된 권리 판정상 말소기준은 2025.05.21. 임의경매개시결정이며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 86,302,400원, 6회 유찰 시 69,041,920원으로 제시돼 있으나, 더 낮아지는 가격 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
맺으며 — “많이 내려왔다”와 “싸다”는 다르다
이 물건은 감정가 301,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가가 107,878,000원까지 내려왔습니다. 현재 배당 추정상 매수인이 인수하는 금액은 0원이고, 말소기준 이후 오케이저축은행 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 결론의 중심은 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 근린생활시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 임대관계는 미상입니다. 무엇보다 최근 실거래나 시세 비교자료가 없으므로 감정가의 35.84%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 인수액은 0원이나, 가격 적정성은 미확인. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 점유·임대수익과 현장 경쟁력을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
