광주지방법원 2025타경32831. 광주 서구 치평동 중심상업지역에 있는 통칭 ‘지구빌딩’ 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 김선미 씨는 2018년 2월 12일 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 301,000,000원이지만 3회 유찰되어 최저매각가는 134,848,000원으로 내려왔습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가에서 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 업종, 전용면적, 내부 상태, 임대수익, 공실 기간에 따라 가격 차이가 커서 현장 임대료와 동일 건물 또는 인근 상가 거래를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1222-2 제5층 제501호 도로명: 광주광역시 서구 시청로60번길 21-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 7층 건물 중 5층 501호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조 · 기타지붕(곡면유리) |
| 소유자 | 김선미 (2018.02.12. 거래가 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 134,848,000원 (3회 유찰, 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시 축산업협동조합 / 164,389,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 변경 내역을 원본 대조해야 한다
현재 권리관계에서 핵심은 2015년 1월 29일 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 132,000,000원이었고, 2018년 2월 12일 195,000,000원으로 변경됐으며 2018년 12월 5일 채무자가 김선미로 변경된 내역이 있습니다. 따라서 등기 순위상 이 근저당을 기준으로 이후 경매개시결정과 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조로 검토해야 합니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 이에 따라 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 근린생활시설은 실제 영업자, 전입 여부와 별개인 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 권리분석에 영향을 줄 수 있으므로 현장 점유자와 상가건물 임대차 현황을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 할인율만으로는 부족하다
감정가 301,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 134,848,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 107,878,400원, 그다음은 86,302,720원으로 제시되어 있습니다. 하지만 최신 실거래나 임대수익 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 표시 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 134,848,000원 | 0원 | 101,734,676원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 107,878,400원 | 0원 | 75,142,650원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 86,302,720원 | 0원 | 53,923,819원 |
유찰이 거듭될수록 입찰금액은 내려가지만, 근린생활시설의 가격은 감정가 할인율보다 실제 임대료·공실·관리비·전용면적·동일 건물 거래가 더 중요합니다. 과거 소유권 거래가 250,000,000원이라는 사실도 현재 시세를 직접 증명하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,687,872원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 30,425,452원 | 30,425,452원 |
| 신청채권자 · 광주광역시 축산업협동조합 | 164,389,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,734,676원 |
표시된 배당금 합계는 매각가 134,848,000원과 일치하지만, 신청채권자와 등기상 근저당의 배당이 반영되지 않은 형태입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 현황에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주가정법원 남동측 인근의 중심상업지역으로, 주변에 상업용 건물과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 도로, 서측 노폭 약 6m의 보행자도로에 접합니다.
- 건물설비. 기본적인 위생·급배수·소방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 토지 기준. 토지면적 531.8㎡, 공시지가 3,955,000원/㎡이며 중로2류와 소로1류 및 주차장에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 501호의 실제 영업·사용자, 점유 개시일, 사업자등록, 보증금과 월세를 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람과 상가건물 임대차 현황을 함께 확인하세요.
- 근저당 존속 여부. 2015년 설정 후 채권최고액 195,000,000원으로 변경된 근저당의 현재 상태와 말소 여부를 등기 원본으로 확인하세요.
- 채권계산서 확인. 신청채권 164,389,930원이 예상배당에서 0원으로 표시되는 이유를 법원 기록과 채권계산서로 확인하세요.
- 상가 시세 조사. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 조사해 수익환원가격을 계산하세요.
- 관리비·원상복구. 체납 관리비와 내부 시설 철거·원상복구 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 용도 적합성. 예정 업종이 중심상업지역·방화지구·지구단위계획과 건축물 용도에 적합한지 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 권리가 먼저다”
이 물건의 최저가는 감정가의 44.8%인 134,848,000원까지 내려왔고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린생활시설의 임대관계가 미상이고, 예상배당표에는 신청채권자 배당이 0원으로 표시되는 반면 등기에는 채권최고액 195,000,000원으로 변경된 근저당 내역이 남아 있습니다.
최신 실거래도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 가격은 판정 보류, 권리는 원본 확인 전 조건부입니다. 점유·임대차와 근저당의 현재 효력, 채권계산서의 배당 구조가 모두 정리된 뒤에야 응찰가를 산정할 수 있습니다.
