수원지방법원 2025타경651. 평택시 장안동 평택장안마을코오롱하늘채 1024동 18층 1803호 아파트입니다. 감정가는 332,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 232,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.21 이문휘경동새마을금고 근저당권 348,000,000원이고, 그 뒤 박철오 근저당권 300,000,000원, 기술보증기금 가압류 972,000,000원, 중소기업은행 가압류 2,156,711,254원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사에 안 케인페레스가 2013.05.10, PEREZ JEANE이 2014.02.27 전입한 것으로 조사됐습니다. 둘 다 말소기준일보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 전입일만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 두 사람 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경651 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장안동 619 평택장안마을코오롱하늘채 1024동 18층1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9448㎡ · 18층 |
| 소유자 | 안찬모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 300,331,309원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
② 임차인·점유 관계 — 실제 조사 2명, 보증금이 핵심 미확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안 케인페레스 | 2013.05.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| PEREZ JEANE | 2014.02.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고로 볼 항목은 없습니다. 현황조사에 잡힌 실제 조사 대상은 2명입니다. 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있어, 두 사람의 점유 원인과 임대차계약, 보증금 규모 확인이 이번 사건의 가장 중요한 선행 과제입니다.
③ 시세 비교 — 입찰가격은 평균 아래, 총취득비용은 아직 미정
평택장안마을코오롱하늘채는 1,943세대, 2013.04.22 준공 단지입니다. 전용 84.94㎡ 안팎의 최근 12건 평균은 275,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08 305,000,000원입니다. 현재 최저가 232,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 16 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 16 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 275,000,000원 |
최근 거래 범위는 250,000,000원부터 305,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 275,000,000원입니다. 입찰 최저가 자체는 최근 거래 평균 아래지만, 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 ‘실질취득액이 시세보다 낮다’고 아직 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 을구 7번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 348,000,000원 | 228,346,400원 |
| 을구 8번 근저당권 · 박철오 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 972,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 2,156,711,254원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 3,776,711,254원 중 예상배당 228,346,400원, 미배당 집계액은 3,548,364,854원입니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당 자체는 매수인 인수로 이어지지 않고 매각으로 소멸합니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 2명의 실제 임차보증금 배당·승계 여부를 확정해 반영할 수 없으므로, 이를 근거로 매수인 인수를 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 232,400,000원 | 228,346,400원 | 3,548,364,854원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 162,680,000원 | 159,602,480원 | 3,617,108,774원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,876,000원 | 111,481,736원 | 3,665,229,518원 |
매각가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 늘지만, 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 전입자의 보증금이 실제로 존재하고 인수되는 유형이라면 낙찰가가 낮아진다고 실질취득비용이 같은 비율로 줄어드는 것이 아닙니다. 따라서 이 사건은 추가 유찰 여부보다 먼저 임차보증금 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국제대학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 대리석붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,316,000원/㎡입니다.
- 제한. 어린이공원·완충녹지·유수지·중로2류 저촉, 가축사육제한구역, 국제대학 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 전입자의 임대차 원인 확인. 안 케인페레스와 PEREZ JEANE의 실제 점유 여부와 임대차계약 존재를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매수인 인수 가능액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 잔존보증금 판단에 필요합니다.
- 실질취득 기준으로 재비교. 보증금 확인 후에는 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액을 최근 12개월 평균 275,000,000원 및 최신 거래 305,000,000원과 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.10.21 을구 7번 이문휘경동새마을금고 근저당권이 기준이며, 이후 등기는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·임대차 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 총액은 아직 모른다”
현재 최저매각가 232,400,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 275,000,000원의 84.5%입니다. 가격표만 보면 감정가 332,000,000원에서 한 차례 내려온 상태가 분명합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 선순위 전입 2명의 보증금 확인이 먼저입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액과 실질취득액 역시 미확정입니다.
후순위 등기는 정리되지만 임차 리스크는 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 ‘232,400,000원이라서 싸다’가 아니라 ‘임차보증금을 확인한 뒤 실질취득액으로 다시 시세를 비교해야 하는 물건’입니다.
