서울남부지방법원 2025타경13858. 양천구 신정동 ‘큐브쓰리’ 제4층 제405호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 최강업 씨는 2021.09.15 매매를 원인으로 거래가액 326,000,000원에 취득했고, 2021.11.01 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기부에는 과거 성산포수산업협동조합 근저당권이 있었지만 2021.10.07 일부포기로 이미 말소됐습니다.

현재 권리분석의 핵심은 2023.10.19 등기된 조민희 씨의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.10, 확정일자는 2021.09.17, 주민등록 및 점유개시는 2021.10.07이며 임차보증금은 326,000,000원입니다. 전입이 경매개시결정 2025.12.12보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

다만 이 사건에는 일반적인 대항력 임차인 경매와 다른 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 시나리오 계산상 저가 낙찰 때 발생하는 미배당액이 있더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

큐브쓰리 전용 26.2㎡ 및 25.69㎡ 실거래 12건은 2021.09~2021.10에 320,000,000원~329,000,000원 범위에서 확인됩니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 325,750,000원, 최신 거래는 2021.10의 326,000,000원입니다.

현재 최저가 335,000,000원은 최근 12건 평균 325,750,000원의 102.8%이고 최신 거래 326,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 실질 인수가 0원이라도 현재 회차의 실질취득액 자체가 335,000,000원이므로, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

현재 회차에서는 조민희 임차보증금 326,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 주택도시보증공사에는 3,510,000원이 배당됩니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당은 322,490,000원입니다. 실질 매수인 인수액은 특별매각조건을 반영해 0원으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건 없이는 인수액이 커지지만, 실질 인수는 0원

특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 저가 낙찰의 할인효과가 상당 부분 상쇄될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 그 인수액을 실질취득액에 더하지 않습니다. 따라서 가격 메리트는 실제 낙찰가 하락에 따라 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제405호입니다.
• 주위환경. 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 가장형으로 건부지로 이용 중이며 대상물건 동측으로 소로에 접합니다.
• 설비. 통상의 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·교육환경 절대 및 상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 큐브쓰리는 23세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고, 동일 물건군 경매의 평균 유찰횟수는 1.7회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
• 현재 회차 가격. 335,000,000원은 최근 12건 평균 325,750,000원과 최신 거래 326,000,000원보다 높습니다. 신건에서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 유찰 시 효과. 특별조건이 유지된다면 1회 유찰 268,000,000원, 2회 유찰 214,400,000원으로 실질취득액도 함께 내려갑니다.
• 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 특별매각조건대로 처리되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 원본 대조. 제공 실거래 표본이 2021년 거래이므로 입찰 전 최신 실거래 및 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 할인은 풀렸지만, 신건 가격은 아직 비싸다”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 326,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 특별매각조건을 제외한 시나리오에서는 1회 유찰 시 62,552,000원, 2회 유찰 시 115,401,600원의 미배당 인수액이 계산됩니다. 하지만 매각조건상 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 실질 인수는 0원입니다.

문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 335,000,000원은 최근 12건 평균 325,750,000원의 102.8%, 최신 거래 326,000,000원보다 9,000,000원 높은 수준입니다. 따라서 권리 리스크는 특별조건으로 크게 완화됐지만, 신건 가격에는 메리트가 없다는 결론이 맞습니다. 23세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고 동일 물건군 평균 유찰횟수도 1.7회인 만큼, 현재 회차에서는 권리보다 가격과 환금성을 더 엄격하게 봐야 합니다.