서울남부지방법원 2025타경13862. 영등포구 양평동6가 ‘정현파라베나’ 9층 902호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다. 임차인 진소영은 2022.01.21 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.02.18 주민등록·점유를 시작했으며, 보증금은 345,000,000원입니다. 2024.04.18에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
반면 등기상 말소기준권리는 2024.09.12 접수된 하나카드 주식회사의 가압류 10,460,790원입니다. 따라서 진소영의 임차권은 기준권리보다 앞섭니다. 통상이라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13862 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 제9층 제902호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 양평로28길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건 중 제9층 제902호 |
| 사용승인일 | 2021.01.29 |
| 소유자 | 김민채 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권
소유권 흐름은 2022.02.18 주식회사정현주택에서 김홍에게 이전됐고, 2022.03.25 개명에 따라 김민채로 표시가 변경됐습니다. 그보다 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2024.04.18 진소영의 주택임차권등기가 접수됐고, 2024.09.12 하나카드 가압류가 말소기준권리가 됐습니다. 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진소영 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.21 | 345,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
진소영은 전입·점유가 2022.02.18로 말소기준권리인 2024.09.12보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2022.01.21이고 배당요구가 이뤄져 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 사람은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 365,000,000원입니다. 등기부상 김홍이 2021.12.02 매매를 원인으로 취득할 당시 거래가액은 362,000,000원이지만, 현재 시세 판단에 사용할 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건을 두고 감정가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 특별매각조건으로 권리 위험이 줄었다는 사실과 가격이 싼지 여부는 별개의 문제입니다. 최근 거래와 현재 매물 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 임차인 진소영 보증금 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,460,790원 | 10,460,790원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 3,629,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 365,000,000원에서는 집행비용 5,910,000원과 진소영 보증금 345,000,000원, 하나카드 10,460,790원이 우선 배당되고, 주택도시보증공사에는 3,629,210원이 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 산식상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 365,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 292,000,000원 | 57,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 233,600,000원 | 115,470,400원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어가므로 단순 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 이 사건은 예외적으로 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 붙어 있어 산식상 인수액과 실제 경제적 부담을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선유도역(지하철9호선) 북서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 선유도역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건 중 9층이며 사용승인일은 2021.01.29입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·기계식 주차장설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 대상 건물 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 5,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 주체·범위·효력 발생 조건을 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 진소영의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 특별조건 이행 후 실제 말소까지 이어지는 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.12.24 민간임대주택 등록 문구가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 365,000,000원이 싸다고 전제하지 말고 인근·동일 건물 거래를 별도 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 현장 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 집행기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별조건이 핵심”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 보증금 345,000,000원의 진소영 임차권이 2024.09.12 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 일반적인 경매라면 유찰될수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수 부담이 커질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 승부처는 ‘선순위 임차권이 있느냐’ 자체보다 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 이행 절차를 확인하는 것입니다.
가격 측면은 별개입니다. 현재 최저가는 365,000,000원이지만 최근 시세 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 특별조건 확인 시 권리 부담은 크게 완화, 가격 판단은 보류입니다.
