서울남부지방법원 2025타경13862. 서울 영등포구 양평동6가 2-2 정현파라베나 902호, 14층 건물의 제9층 오피스텔입니다. 감정평가서상 사용승인일은 2021년 1월 29일이며, 철근콘크리트구조의 집합건물입니다. 현재 소유자는 김민채 씨입니다.

등기상 권리관계에서 가장 중요한 부분은 선순위 임차권입니다. 진소영 씨는 보증금 3억 4,500만원, 확정일자 2022년 1월 21일, 전입 및 점유개시일 2022년 2월 18일입니다. 임차권등기는 2024년 4월 18일에 설정됐습니다. 말소기준권리인 하나카드 가압류는 그보다 늦은 2024년 9월 12일이므로, 통상적인 권리분석이라면 임차인의 대항력과 우선변제권을 인정하고 미배당 보증금 인수를 검토해야 합니다.

그런데 이 사건에는 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 다른 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다. 이 조건을 충족하면 진소영 씨에 대한 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 이 특별매각조건을 확인하지 않고 일반적인 대항력 임차권 인수형으로만 판단하거나, 반대로 무조건 인수 0원이라고 단정하는 것 모두 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2024년 9월 12일 접수된 갑구 6번 하나카드 가압류입니다. 청구금액은 10,460,790원입니다. 이후 접수된 2025년 12월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

반면 을구 1번 진소영 씨의 주택임차권은 2024년 4월 18일 접수로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2022년 1월 21일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 2월 18일이며, 보증금은 345,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자에 따른 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 인수는 조건부 0원

실제 임차인은 진소영 씨 1명입니다. 임차권등기와 매각물건명세서에 기재된 임대차 내용을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.

배당요구 신청일: 2024.04.18. · 임차권등기 접수일: 2024.04.18. · 임차권 범위: 전부

③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다

현재 최저매각가는 233,600,000원으로 감정가 365,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰을 거친 가격입니다. 하지만 이 물건은 선순위 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 특별매각조건을 제외하고 계산하면 최저가만으로 취득원가를 판단할 수 없습니다.

현재 회차에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당되는 금액은 229,529,600원입니다. 보증금 345,000,000원에서 이를 빼면 미배당액은 115,470,400원입니다.

반대로 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 해당 임차인에 대한 인수액은 0원입니다. 이 경우 경매대금 기준 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 아래는 두 상황을 구분한 회차별 계산입니다.

실질취득액은 낙찰가와 계산상 미배당액의 합계이며 취득세·등기비용 등 부대비용은 제외했습니다. 특별매각조건 이행 시에는 진소영 씨에 대한 미배당액 인수가 0원이라는 전제입니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)

집행비용과 임차인 배당액의 합계는 233,600,000원입니다. 하나카드 청구액은 배당되지 않습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 345,000,000원도 배당표상 0원으로 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 진소영 씨 1명이며, 신청채권자 청구액을 별도의 실제 임차인 보증금으로 해석하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 용도·건물. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 14층 건물 중 9층이며, 사용승인일은 2021.01.29.입니다. 아파트와 동일한 가격·수요 기준으로 평가해서는 안 됩니다.
• 입지. 감정평가서에는 선유도역(지하철 9호선) 북서측 인근으로 기재돼 있습니다. 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장과 선유도역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 승강기 및 기계식 주차장설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다. 기계식 주차장의 실제 운영상태와 유지관리비를 확인해야 합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 지형은 평지·사다리형입니다. 남동측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약허가구역 등이 기재돼 있습니다. 허가구역은 지정대상과 용도가 각각 다르므로 오피스텔 해당 여부를 관할청에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성을 고려해야 합니다. 실거래가격만으로 가격 우위를 단정하지 말고, 임대수요·공실 가능성·관리비·주차시설 상태 등을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 별도 권리·규제 확인 — 민간임대주택 등기

이 물건에는 2022년 3월 2일 접수된 민간임대주택 등기가 있습니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따른 임대의무기간 중 계속 임대 의무와 같은 법 제44조의 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 어떻게 명시돼 있는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 권리포기 주체 확인. 포기 주체가 주택도시보증공사로 특정돼 있으므로, 매수인에 대한 권리포기 범위와 진소영 씨의 임차권등기 말소가 어떤 절차로 완료되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰만으로 모든 절차가 자동 완료된다고 가정하지 말고, 말소 조건의 이행 시점과 실제 말소 여부를 확인하세요.
• 미배당액 스트레스 테스트. 현재 회차 계산상 미배당액은 115,470,400원입니다. 특별매각조건이 적용되지 않을 경우 실질취득액은 349,070,400원까지 계산되므로 이 위험을 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 확약 밖 점유자 확인. 진소영 씨에 대한 조건이 다른 임차인이나 별도 점유자에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 점유관계 확인을 통해 별도 인수 위험이 없는지 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 낙찰 이후의 법적 효과를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 주소 및 감정평가 대상 대조. 양평동6가와 감정평가서상 양평동5가 기재 차이를 원본 서류로 확인하세요.
• 기계식 주차장 확인. 실제 주차 가능 여부, 시설 관리상태 및 유지관리비를 확인하세요.
• 토지이용규제 확인. 준공업지역, 최고높이 제한, 교육환경보호구역 및 토지거래허가구역의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 체납관리비·세금 확인. 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 경매기록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 이 물건의 승부는 특별매각조건이다

서울남부지방법원 2025타경13862는 선순위 대항력 임차권이 존재하는 오피스텔 경매입니다. 보증금은 345,000,000원이고 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 115,470,400원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인에게 상당한 인수 부담이 발생할 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 정상적으로 이행된다면 진소영 씨에 대한 실질인수액은 0원이고, 현재 회차의 경매대금 기준 실질취득액은 233,600,000원입니다.

반대로 조건이 적용되지 않거나 이행되지 않는다면 실질취득액은 349,070,400원으로 계산됩니다. 최저가만 바라보고 입찰할 물건이 아니라는 뜻입니다. 유찰이 더 진행돼도 일반적인 임차권 인수형에서는 미배당액이 함께 증가해 실질취득액이 약 3억 4,800만원대로 유지됩니다.

여기에 민간임대주택 등기, 소재지 기재 차이, 기계식 주차장 및 토지이용규제까지 확인해야 할 사항이 남아 있습니다.

결론은 명확합니다. 선순위 임차권 자체는 위험하지만, 특별매각조건이 제대로 이행되면 그 위험을 실질적으로 제거할 수 있는 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가 2억 3,360만원이 아니라, 주택도시보증공사의 권리포기와 임차권등기 말소가 실제로 보장되는지 여부입니다.