수원지방법원 2025타경938. 평택시 합정동 917-3의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌구조 경량판넬지붕 단층이고, 현재 근린생활시설 ‘마창수산 생선구이’로 이용 중입니다. 토지는 대 881.0㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 소유자는 강은희·김영석으로 등기돼 있으며, 강은희 지분 20분의 8, 김영석 지분 20분의 7 및 20분의 5가 확인됩니다.
표면적인 배당 구조만 보면 매수인이 추가로 떠안는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 배당표보다 말소기준권리보다 앞선 갑구 8번 가등기입니다. 해당 등기는 2010.08.09 접수됐고 지민경 지분 20분의 5에 관한 이전청구권 가등기로 기재돼 있으며, 원인에는 2010.04.10 매매예약과 2015.12.21 매매가 함께 나타납니다. 별도 주의사항에서도 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 적시돼 있어, 매각물건명세서와 등기 원문을 대조하기 전에는 매수인 부담 여부를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경938 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 917-3 · 경기도 평택시 중앙2로 146 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(마창수산 생선구이) |
| 건물 구조 | 벽돌구조 경량판넬지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 881.0㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 강은희, 김영석 |
| 감정가 / 최저가 | 3,462,110,760원 / 3,462,110,760원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,103,351,976원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 가등기가 핵심
말소기준권리는 2017.02.15 송탄농업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,860,000,000원입니다. 그 이후의 송탄농업협동조합 근저당 240,000,000원, 옥천군산림조합 근저당 1,056,000,000원, 국·지방자치단체 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자와 사용관계는 현장조사 및 매각물건명세서로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가와 유찰 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,462,110,760원으로 0회 유찰 신건입니다. 가격 평가는 감정가와 유찰 시나리오를 중심으로 보수적으로 보는 편이 적절합니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 2,769,688,608원, 2회 유찰 시에는 2,215,750,886원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,462,110,760원 | 3,156,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,769,688,608원 | 2,739,591,722원 | 416,408,278원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,215,750,886원 | 2,191,193,377원 | 964,806,623원 |
신건 가정에서는 등기상 담보권 채권최고액 합계 3,156,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게도 269,089,652원이 남는 구조입니다. 반면 유찰이 진행되면 후순위 채권의 미배당액이 커집니다. 배당표상 어느 시나리오에서도 매수인에게 전가되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,462,110,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,021,108원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 옥천군산림조합 | 1,056,000,000원 | 1,056,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 269,089,652원 |
현재 회차 가정에서는 담보권 채권최고액이 전액 배당되고 269,089,652원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 신청채권액은 2,103,351,976원이고 시나리오상 신청채권자 배당액은 2,100,000,000원으로 표시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 합정초등학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 ‘마창수산 생선구이’로 이용 중입니다.
- 토지. 대 881.0㎡, 준주거지역, 지구단위계획구역(합정), 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 2,214,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원본 확인. 2010.08.09 갑구 8번 가등기의 담보가등기 여부와 현재 효력을 매각물건명세서·등기원문으로 대조하세요.
- 세금 교부청구 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·소유관계·평가 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자의 권원과 인도 가능성을 확인하세요.
- 회차별 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 416,408,278원, 2회 유찰 시 964,806,623원으로 증가합니다. 유찰 시 후순위 권리자의 대응 가능성도 함께 점검하세요.
맺으며 — “금액 인수 0원”보다 선순위 가등기가 먼저다
이 물건의 배당표만 보면 단순합니다. 신건 3,462,110,760원에서 집행비용을 빼고도 세 개의 근저당 채권최고액 3,156,000,000원이 전액 배당되며 소유자에게 269,089,652원이 남습니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 배당표 한 장으로 끝나지 않습니다. 말소기준인 2017.02.15 송탄농업협동조합 근저당보다 앞선 2010.08.09 갑구 8번 가등기가 있고, 그 성격을 별도로 확인하라는 경고가 존재합니다. 여기에 세금 압류 6건, 공매공고 이력, 일괄매각·제시외 건물, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “배당은 여유, 권리는 확인 전 보류”가 핵심입니다. 신건 입찰 여부를 판단하기 전에 선순위 가등기의 법적 성격부터 확정해야 합니다.
