💰 283,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원* 🏠 보증금 263,000,000원 📅 신건 0회 유찰
서울남부지방법원 2025타경13866. 서울 강서구 화곡동 웰타운비 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(방·거실겸주방·화장실·다용도실)입니다. 소유자는 문중석이며 2021년 2월 1일 거래가액 251,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다.
다만 이 사건을 단순히 “말소기준 이후 권리가 소멸하니 깨끗하다”고 보면 안 됩니다. 임차권자 이찬형은 2021년 2월 1일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 정리되어 있습니다. 보증금은 263,000,000원입니다. 일반적인 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방·거실겸주방·화장실·다용도실 · 지하1층/지상12층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2020.08.14 |
| 소유자 | 문중석 (2021.02.01 소유권이전 · 거래가액 251,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2020년 용인축산업협동조합 근저당권은 2021년 2월 1일 이미 말소되어 현재 매각의 말소기준이 아닙니다. 현재 말소기준은 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류 1,132,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 2025년 12월 12일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이찬형 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.01 | 263,000,000원 | 대항력 有 | 배당모델상 없음 | 특별조건 확인 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.12.22, 증액계약일자 2022.03.07, 주민등록일자·점유개시일자 2021.02.01, 임차보증금 263,000,000원이 기재되어 있습니다. 이 임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 아닙니다.
* 배당모델 자체에는 대항력 임차보증금 263,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있으나, 이번 매각의 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 실질 인수 판단은 0원으로 조정했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 인수 · 임차인 이찬형 보증금 | 263,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 278,238,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델상 채권 총액은 1,395,000,000원, 채권자 배당액은 278,238,000원, 미배당은 1,116,762,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 방·거실겸주방·화장실·다용도실 구조입니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동 ‘효심어린이공원’ 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상12층 건물로 사용승인일은 2020.08.14입니다.
- 설비. 전기·승강기·도시가스 개별난방·자주식 및 기계식 주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 166.9㎡, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 해당 조건의 적용 범위와 이행 방식을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이찬형의 임차권등기는 2024.04.15 접수됐습니다. 매각 후 말소 절차가 특별조건대로 진행되는지 확인이 필요합니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유일 2021.02.01은 말소기준 2023.08.10보다 빠릅니다. 특별조건을 빼고 보면 가볍게 볼 수 없는 권리입니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 283,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 우위 여부를 단정할 근거는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 226,400,000원, 2회 유찰 시 181,120,000원입니다. 가격이 내려가더라도 특별조건의 유효성 검증이 먼저입니다.
- 세금·체납 확인. 국의 압류가 2023.11.28 등기되어 있으므로 실제 배당에서 조세채권 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.63억”보다 중요한 한 줄
표면만 보면 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 263,000,000원이 감정가 283,000,000원에 거의 맞붙은 고위험 구조입니다. 특히 유찰되면 낙찰가가 보증금 아래로 내려가 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락만큼 인수액이 커지는 문제가 생깁니다.
하지만 이 사건에는 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 그 조건이 예정대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 신건 기준 실질취득액은 283,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “최저가가 얼마까지 내려가느냐”보다 특별매각조건을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
