수원지방법원 2025타경944. 평택 용이동 평택용이2차푸르지오 211동 13층 1304호 아파트입니다. 현재 소유자는 김준형이고, 2018.09.01 매매를 원인으로 2018.10.26 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 370,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.08.14 주식회사신한은행 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 설정된 씨앤에이치캐피탈 근저당, 근로복지공단·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 “인수 0원”으로 결론내릴 수는 없습니다. 김기웅이 1304호에 2018.11.08 전입했고, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 배당요구도 2026.01.29 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차관계는 대항력 가능·미상이며, 미배당 보증금이 존재한다면 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경944 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 470-1 평택용이2차푸르지오아파트 211동 13층1304호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.6827㎡ · 철근콘크리트구조 18층 중 13층 |
| 소유자 | 김준형 · 2018.09.01 매매 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 7,079,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 감정 이용상태 | 아파트 · 시건장치로 내부 이용상태는 관찰하지 못함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
② 임차인 — 보증금 확인 전까지 인수액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기웅 | 1304호 | 2018.11.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.29 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김기웅 본인의 임차관계로 조사돼 있습니다. 배당요구는 접수됐지만 보증금이 없다는 뜻이 아니라 금액이 확인되지 않았다는 뜻입니다. 매각물건명세서와 임대차계약서 등으로 보증금 및 확정일자 여부를 확인하기 전에는 인수 위험을 0원으로 두고 입찰가를 계산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 신건보다 낮다
평택용이2차푸르지오는 931세대, 2010.07.29 준공 단지입니다. 비교 면적은 134.6827㎡이고 최근 12개월 평균 거래가는 454,666,666원입니다. 신건 최저가 461,000,000원은 이 최근 평균의 101.4%입니다. 최신 거래인 2026.08 447,000,000원보다도 높으며 최근 거래 흐름은 -0.1%입니다. 따라서 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.68㎡ | 10 | 447,000,000원 |
| 2026.05 | 134.68㎡ | 15 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 138.64㎡ | 15 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 129.97㎡ | 17 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 129.97㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 129.97㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 129.97㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2025.10 | 129.97㎡ | 2 | 420,000,000원 |
| 2025.10 | 129.97㎡ | 13 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 454,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 씨앤에이치캐피탈주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 10,286,670원 | 10,286,670원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 189,703,330원 |
위 배당표는 입력된 채권 기준입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 보증금 및 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 김기웅의 보증금이 미상이므로 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 461,000,000원 | 264,286,670원 | 189,703,330원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 368,800,000원 | 264,286,670원 | 98,550,130원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 295,040,000원 | 264,286,670원 | 25,822,770원 |
가격만 보면 유찰 후 최저가는 크게 낮아집니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 하락과 임차인 인수위험을 별개로 봐야 합니다. 김기웅에게 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 생기는 구조라면 그 금액은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 없이 368,800,000원이나 295,040,000원만 보고 “싸졌다”고 판단하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택대학교 동측 근거리. 주위는 신흥 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 미개발나지 등이 혼재한 비교적 성숙된 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 18층 중 13층이며 외벽은 화강석·몰탈위 페인트, 창호는 하이샷시 유리입니다.
- 토지. 3필지 일단지 사다리형 아파트부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 1,366,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역을 포함하며 중로1류·중로2류와 접하고 완충녹지와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 평택용이2차푸르지오 931세대, 2010.07.29 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김기웅의 전입일 2018.11.08은 말소기준 2020.08.14보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 배당요구일은 2026.01.29로 확인되지만 보증금이 미상입니다. 보완된 명세서와 임대차 관련 자료를 기준으로 최종 판단해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 최근 12개월 평균의 101.4%이고 최신 거래 447,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -0.1%입니다. 전체 평균 454,750,000원만 보고 가격을 높게 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위와 후순위 미배당 가능성을 점검하세요.
- 현황 확인. 감정 당시 시건장치로 내부 이용상태를 직접 관찰하지 못했고 이해관계인 부재로 임대관계도 미상이었습니다. 현장점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 선순위 전입자의 보증금이 먼저”
이 사건은 후순위 근저당·가압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 2018.11.08 전입한 김기웅 때문에 그렇게 결론낼 수 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 동시에 현재 최저가 461,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%이고 최신 거래 447,000,000원보다 높아 가격 측면에서도 신건 메리트가 없습니다. 권리는 확인 전 보류, 가격도 신건에서는 보류. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 유찰 횟수가 아니라 김기웅의 실제 임대차보증금입니다.
