서울남부지방법원 2025타경13870. 금천구 독산동 현대힐타운 제3층 제304호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김부형이며 2016.09.21 매매를 원인으로 2017.05.08 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 후순위 가압류의 숫자가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김광욱의 260,000,000원 보증금입니다.
말소기준은 2022.12.09 서울특별시금천구의 압류입니다. 임차인 김광욱은 그보다 앞선 2022.09.27 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 원칙적인 인수위험을 차단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13870 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1006-64 현대힐타운 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로12가길 31-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지상 8층 건물 내 제3층 제304호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김부형 (2016.09.21 매매 원인, 2017.05.08 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 ‘인수는 특별조건으로 차단’
말소기준권리는 2022.12.09 금천구 압류입니다. 그 이전인 2022.09.27에 임차인 김광욱이 전입·점유를 시작하고 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄습니다. 이후 신한은행·이소라·소상공인시장진흥공단·패류살포양식수산업협동조합의 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.09.27 | 2022.09.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
김광욱은 2022.09.27 전입신고와 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.10.15 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 이루어진 상태입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금은 260,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 14,300,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 63,600,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 103,040,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
‘룰상 인수’는 배당 시뮬레이션의 미배당 보증금입니다. 이 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 적용되어 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격추세를 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 250,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 아파트와 별개의 용도이므로 주변 아파트 가격을 대신 대입해 판단해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김광욱 보증금 | 260,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사신한은행 | 47,676,737원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이소라 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,310,847원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 패류살포양식수산업협동조합 | 157,497,817원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 14,300,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있다면 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 제3층 제304호입니다.
- 입지. 가산중학교 남측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 동측과 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도와 유사물건 사례 등을 참고했으며 실제 사항과 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건임을 매각기일 직전 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 등기부 을구 1번 임차권등기가 실제 매각 후 말소되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류 3건이 있어 당해세가 존재할 경우 임차인 예상배당액과 후순위 미배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 250,000,000원이 시장가격보다 낮다고 전제하지 말고 오피스텔 실거래를 별도 대조해야 합니다.
- 내부상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태와 내부 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실제 인수액”은 별개다
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차인 김광욱은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖췄고 보증금도 260,000,000원으로 현재 최저가 250,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 유찰돼 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 특별매각조건이 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시합니다. 그 결과 현재 회차의 룰상 미배당액 14,300,000원은 매수인이 실제 떠안을 금액이 아니라, 특별조건 적용 후 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없어 250,000,000원의 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
