서울남부지방법원 2025타경13874. 영등포동5가 트리베카 제에이동 10층 1004호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 허민은 2021년 7월 31일 매매를 원인으로 거래가액 395,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022년 2월 9일 최주영의 근저당권 70,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기순위보다 김다현의 임차권입니다. 임차권등기는 2023년 9월 13일로 말소기준 뒤지만, 임대차계약은 2021년 7월 31일, 확정일자는 2021년 8월 2일, 주민등록과 점유개시는 2021년 8월 27일입니다. 따라서 말소기준인 2022년 2월 9일보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 조사돼 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 27.51㎡ · 제10층 제1004호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 허민 (2021.07.31. 매매 · 거래가액 395,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 375,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력 임차인
말소기준권리는 2022.02.09. 최주영 근저당권 70,000,000원입니다. 2022년 4월의 구정임·권경애 가압류, 2024년 국 압류, 2025년 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026년 영등포구 압류는 모두 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 4명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 2021.08.27 · 건물 전부 | 375,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 박정현 | 2024.06.17 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| CHEN HUI LING | 2025.12.01 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| HSIEH YI CHING | 2025.12.01 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박정현·CHEN HUI LING·HSIEH YI CHING은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·사용관계가 확인되지 않아 배당 문제와 별개로 실제 점유 여부와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
* 특별매각조건이 적용되지 않는 일반적인 배당 계산상 부족분은 6,050,000원입니다. 특별매각조건은 김다현 임차보증금 관련 잔액과 임차권등기에 관한 것으로, 그 밖의 미상 점유관계까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 3.75억은 3.85억 거래의 97.4%
트리베카의 확인된 동일 면적대 실거래는 1건입니다. 2021년 7월 전용 28.0㎡, 9층이 385,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가이자 특별매각조건 반영 실질취득액은 375,000,000원으로, 이 거래가의 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 28.0㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 비교 | 27.51㎡ | 10 | 375,000,000원 |
수치상으로는 실거래보다 10,000,000원 낮지만, 비교 가능한 거래가 2021년 7월의 단 한 건입니다. 따라서 97.4%라는 비율만으로 현재 가격이 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 권리문제가 특별매각조건으로 정리되는 대신, 최근 거래 표본이 부족한 것이 가격 판단의 핵심 제약입니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,050,000원 |
| 1. 임차인 김다현 보증금 | 375,000,000원 | 368,950,000원 |
| 2. 근저당 · 최주영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구정임 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권경애 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김다현 보증금 부족분은 6,050,000원이나, 특별매각조건에 따른 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입 가능. 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 12층 건물의 10층 1004호이며, 급배수·위생·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 용도·토지. 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 준주거지역·평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 트리베카는 28세대, 사용승인일은 2021.06.29.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 김다현 대항력 재확인. 전입·점유 2021.08.27., 확정일자 2021.08.02.로 말소기준 2022.02.09.보다 빠릅니다. 특별매각조건을 빼면 인수 위험이 있는 구조입니다.
- 미상 점유자 3명 확인. 박정현·CHEN HUI LING·HSIEH YI CHING은 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 미상입니다. 현황과 명도 대상을 확인하세요.
- 가격 표본 부족. 확인된 실거래는 2021.07의 385,000,000원 한 건뿐입니다. 최저가 375,000,000원이 97.4%라고 해서 현재 시세 대비 확실한 할인으로 단정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.27. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 세금·관리비. 국 및 영등포구 압류가 기재돼 있습니다. 배당순위와 별개로 당해세·체납관리비 등 실제 부담 여부를 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 3.75억”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
이 물건의 첫인상은 강합니다. 김다현의 보증금이 감정가와 같은 375,000,000원이고, 전입·점유도 말소기준보다 빨라 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 대항력 임차보증금 구조입니다. 현재 회차에서도 계산상 6,050,000원이 부족합니다.
하지만 이번 사건은 일반 경매와 결정적인 차이가 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이를 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 375,000,000원입니다. 다만 가격 비교 근거는 2021년 7월 385,000,000원 거래 1건에 그쳐, 97.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
주된 임차보증금 인수는 특별매각조건으로 해소되지만, 미상 점유자와 부족한 시세 표본은 남습니다. 권리조건 확인이 선행되고 현장 점유와 현재 시장가격을 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
