서울남부지방법원 2025타경13893. 구로동 태형팰리스 102동 1004호, 전용 29.98㎡ 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 권영만으로, 2020.09.14. 매매를 원인으로 거래가액 303,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 먼저 봐야 할 권리는 2022.01.27. 안산세무서의 국세 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 있고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 여러 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 장민경은 2020.10.13. 전입·점유, 2020.09.11. 확정일자로 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이고, 보증금은 303,000,000원입니다. 현재 신건 매각가 327,000,000원 가정에서는 배당표상 장민경 보증금이 전액 배당되므로 인수액 자체가 0원입니다. 더 중요한 것은 유찰 시입니다. 일반 계산만 하면 1회 유찰 시 미배당 인수액 45,862,400원, 2회 유찰 시 97,449,920원이 생기지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있습니다. 따라서 그 조건이 이행되는 범위에서는 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제102동 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.98㎡ · 14층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.09.14. 매매 · 거래가액 303,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 303,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2020.07.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건이 핵심
장민경의 전입일 2020.10.13.은 말소기준인 2022.01.27. 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2020.09.11.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기 자체는 2022.11.09. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장민경 | 건물 전부 · 2020.10.13. | 303,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
| 최인 | 미상 · 2025.03.07. | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 시장은 내려왔고 신건은 119.2%
태형팰리스 전용 30.51㎡ 실거래는 최근 확인된 4건이 270,000,000원~315,000,000원에 형성됐습니다. 전체 4건 평균은 284,500,000원이지만, 과거 315,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 274,333,333원, 최신 거래는 2026.05. 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 30.51㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2025.09 | 30.51㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2024.02 | 30.51㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 274,333,333원 |
신건 최저가이자 현재 회차 실질취득액인 327,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.2%입니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 높고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -12.9%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 284,500,000원과 비교해도 가격이 높은데, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 가격 메리트는 더 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 장민경 보증금 | 303,000,000원 | 303,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 18,622,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 303,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 장민경 보증금 303,000,000원이 전액 배당되고 주택도시보증공사 가압류에 18,622,000원이 배당됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 표면 인수액과 특별조건을 함께 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 327,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 261,600,000원 | 45,862,400원 | 특별조건 이행 시 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,280,000원 | 97,449,920원 | 특별조건 이행 시 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건의 회차 계산도 일반식으로는 그 모습을 보입니다. 그러나 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어, 그 조건을 실제 매각조건대로 이행하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 보정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 14층 건물 내 10층 1004호입니다. 사용승인일은 2020.07.01.입니다.
- 입지. 신구로초등학교 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 구로5동주민센터가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·옥내소화전·승강기·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다.
- 거래·환금성. 태형팰리스는 32세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 최근 거래 추세도 -12.9%로 하락해 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 배당 미수 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 장민경 임차권 처리 확인. 전입 2020.10.13., 확정일자 2020.09.11., 보증금 303,000,000원의 선순위 임차인입니다. 일반 사건이라면 핵심 인수위험이지만 이 사건은 특별매각조건으로 정리되는 구조입니다.
- 최인 점유 확인. 2025.03.07. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 현황과 실제 점유 상태는 매각물건명세서·현장 확인이 필요합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 6건의 세금 압류 중 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 327,000,000원은 최근12개월 평균 274,333,333원의 119.2%이며 최신 270,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 -12.9%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 유찰 후 가격 비교. 1회 유찰 261,600,000원, 2회 유찰 209,280,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이라면 이때부터는 낙찰가 자체와 최근 실거래를 직접 비교하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리는 조건부 정리, 신건 가격은 보류
이 물건은 겉으로 단순한 “임차인 없는 오피스텔”이 아닙니다. 장민경은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 303,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 특별매각조건이 있어, 그 조건이 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
결국 현재 회차의 가장 큰 약점은 가격입니다. 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 평균 274,333,333원의 119.2%이고 최신 거래 270,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -12.9%입니다. 게다가 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리의 복잡성보다 매각조건의 정확한 확인과 유찰 후 가격 수준이 승부처입니다.
