* 특별매각조건이 장민경의 미배당 보증금 반환청구권에 유효하게 적용되고 이행되는 경우입니다. 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 실질취득액은 약 306,729,920원이며, 최인 관련 미확인 위험은 별도입니다.

서울남부지방법원 2025타경13893. 서울 구로구 구로동 태형팰리스 102동 1004호, 전용면적 29.98㎡의 오피스텔입니다. 2020년 7월 1일 사용승인을 받은 14층 건물의 10층 물건으로, 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다. 소유자는 권영만 씨이며 2020년 9월 14일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 303,000,000원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 갑구 6번 국세 압류입니다. 그 뒤 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 중요한 예외가 있습니다. 장민경의 실제 전입·점유 시작은 말소기준권리보다 앞선 2020년 10월 13일이라는 점입니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 기준이지만 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 27일의 국 압류입니다. 이후 접수된 주택도시보증공사의 가압류, 구로구 및 국세 관련 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 등기부에 표시되어 있습니다. 등기부상 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 특별매각조건과 별도 미상 점유자

조사상 임차인·점유 대상은 장민경과 최인, 총 2명입니다. 장민경은 임차보증금 303,000,000원과 확정일자, 전입일이 확인됩니다. 최인은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 별도 점유·임대차 확인이 필요합니다.

장민경의 배당요구는 2022.11.09로 확인됩니다. 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인으로서 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸 처리되어 있지만, 미배당 보증금 반환 문제는 별도로 검토해야 합니다. 특별매각조건의 효력이 이 물건의 핵심 변수입니다.

③ 시세 비교 — 조건이 유효하면 가격 메리트, 불성립하면 역전

태형팰리스는 2020년 7월 사용승인된 32세대 건물입니다. 대상 면적은 29.98㎡이며, 확인된 비교 거래는 30.51㎡입니다. 최근 거래의 가격 흐름을 보면 과거의 높은 거래가가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단해야 합니다.

가장 최근 거래는 2026년 5월의 270,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 274,333,333원이고, 전체 거래 평균은 284,500,000원입니다. 전체 평균은 2024년 2월의 315,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 상대적으로 높습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 209,280,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용 3,729,920원을 제외한 205,550,080원이 장민경에게 배당됩니다. 보증금 303,000,000원에서 부족한 금액은 97,449,920원입니다. 주택도시보증공사 관련 청구액은 가압류 540,000,000원과 경매신청 관련 303,000,000원으로 합계 843,000,000원이며, 이 배당 가정에서는 배당액이 없습니다.

⑤ 유찰별 실질취득 시나리오 — 인수액은 반대로 증가한다

대항력 있는 장민경의 보증금이 최저가보다 큰 구조이므로, 특별매각조건이 적용되지 않는다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액은 증가합니다. 즉 최저가가 내려가는 만큼 실질취득액이 동일하게 내려가는 구조가 아닙니다.

위 표의 미배당액과 실질취득액은 특별매각조건에 따른 면책이 적용되지 않는 경우의 시나리오입니다. 최인 관련 미상 임차보증금은 포함하지 않았습니다.

⑥ 특별매각조건 — 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 포기 주체와 임차권자 일치 여부. 명세서에는 주택도시공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기한다고 기재되어 있습니다. 임차권등기 명의자 장민경의 해당 권리와 포기 대상 채권이 동일한지 확인해야 합니다.
• 포기 범위. 현재 산정된 미배당액 97,449,920원뿐 아니라 매각가 변동에 따라 달라지는 미배당 잔액 전체가 포기 대상인지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 조건과 절차를 확인해야 합니다.
• 매수인에 대한 청구권. 특별매각조건이 매수인에게 직접 행사될 수 있는 임대차보증금 반환청구권을 명확히 포기하는 내용인지 확인해야 합니다.
• 최인의 별도 권리. 최인은 특별매각조건의 적용 대상으로 확인되지 않습니다. 보증금, 확정일자, 점유 범위와 임대차계약을 별도로 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 6건의 종류와 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동, 신구로초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 구로5동주민센터가 소재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕의 14층 건물입니다. 2020년 7월 1일 사용승인, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·지하주차장 설비가 확인됩니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트로 판단해서는 안 되며, 실제 내부 이용상태와 임대관계를 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부조사가 불가능했습니다. 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물 현황도 등을 바탕으로 작성되어 실제와 다를 수 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 도시지역에 해당하며 토지면적은 552.1㎡입니다. 공시지가는 5,693,000원/㎡입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역도 기재되어 있으나 대상 및 용도 범위가 별도로 기재되어 있으므로 오피스텔에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 규모. 태형팰리스는 32세대 규모입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래 표본과 매수 수요가 제한될 수 있습니다.
• 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.6회, 매각률 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -12.9%로 하락 방향이므로 급매도 시 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. HUG의 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 장민경의 권리 전부에 적용되는지 확인하세요. 이 확인이 가장 중요합니다.
• 실질취득액 재산정. 특별조건이 확실하게 이행되면 현재 최저가 기준 209,280,000원입니다. 조건이 적용되지 않으면 306,729,920원으로 계산해야 합니다.
• 최인 임차관계 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입신고만으로 권리를 단정하지 말고 매각물건명세서, 주민등록 및 실제 점유관계를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 종류와 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당 및 인수 구조를 다시 계산해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
• 실제 내부 상태 확인. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 내부 훼손, 설비 상태, 실제 용도와 점유자를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 잔금 납부 이후 등기 말소의 주체와 이행 절차, 필요한 서류를 사전에 확인하세요.
• 시세 하락 반영. 전체 평균 284,500,000원이 아닌 최근 12개월 평균 274,333,333원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 특별매각조건이 먼저다”

이 물건은 단순한 2회 유찰 오피스텔이 아닙니다. 장민경의 보증금 303,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당 후에도 97,449,920원이 남는 대항력 있는 임차인 구조입니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 매수인이 부담할 실질취득액은 약 306,729,920원으로, 최근 시세보다 비싸지는 결과가 나옵니다.

하지만 특별매각조건에는 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 장민경의 해당 권리에 유효하게 적용되고 이행된다면 97,449,920원의 인수 부담은 실질적으로 0원이 되고, 최저가 209,280,000원은 최근 12개월 평균의 76.3% 수준으로 내려옵니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 최인의 보증금·확정일자가 미상이고, 특별매각조건이 최인에게 적용되는 것도 아닙니다. 국세·지방세 압류 6건, 최근 거래 추세 -12.9%, 32세대 규모의 제한적인 환금성도 부담입니다.

특별매각조건이 확실하면 가격 검토 가능. 특별조건의 권리귀속이 불명확하면 입찰 보류. 이 사건은 최저가가 싸 보인다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 장민경의 미배당 보증금 면책 여부와 최인의 별도 임차관계가 확인된 뒤에야 비로소 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.