서울남부지방법원 2025타경13899. 서울 영등포구 당산동2가 11-2, 씨티타워 205호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 64%까지 떨어진 최저매각가가 아닙니다. 2021년 9월 8일부터 대항력을 갖춘 임차인 이은정 씨의 보증금 1억 4,000만원입니다. 기준권리로 판단되는 2021년 11월 11일 가압류보다 임차인의 전입·점유 개시가 앞서고, 확정일자도 기준권리보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분석됩니다.

현재 회차의 최저가는 81,920,000원입니다. 집행비용을 약 2.3%로 계산하면 임차인에게 돌아가는 예상 배당액은 80,045,440원입니다. 보증금 140,000,000원에서 이를 빼면 59,954,560원이 미배당됩니다. 이 잔액을 매수인이 부담하는 일반적인 인수 구조라면, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 141,874,560원으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 기준권리보다 빠르다

이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 2021년 11월 11일 가압류보다 앞선 임차인의 전입 및 점유입니다. 이은정 씨는 2021년 9월 8일 전입하고 같은 날 점유를 개시했으며, 2021년 10월 25일 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 기준권리인 2021년 11월 11일 가압류보다 앞섭니다.

따라서 임차인은 대항력 有 · 우선변제권 有로 판단됩니다. 2023년 10월 18일 임차권등기가 이루어졌고, 같은 날 배당요구도 신청했습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 임차보증금의 미배당 잔액을 누가 부담하는지는 별개의 문제입니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자이자 경매신청 채권자로 기재되어 있으므로, 임차인 보증금에 별도로 더해 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 최저가 64%와 실질취득액은 다르다

현재 최저매각가는 81,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.

현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 141,874,560원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 65,536,000원으로 내려가지만 인수액은 76,043,648원으로 늘어납니다. 4회 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 약 1억 4,100만원 수준을 유지합니다.

* 조건 적용이 확인되면 해당 임차인에 대한 인수 실질은 0원. 조건 적용이 확인되지 않으면 59,954,560원 인수 위험을 유지해야 합니다. 확약·포기 범위는 명세서 원문으로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 81,920,000원 가정)

채권자 채권 합계 420,000,000원 중 예상 배당은 0원이며, 미배당 채권은 420,000,000원입니다. 임차인 배당 80,045,440원은 별도로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 감정평가서상 양화중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 오피스텔 등 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 주소 확인. 본건 소재지는 당산동2가 11-2로 기재되어 있으나, 감정평가서 위치 설명에는 문래동3가라고 서술되어 있습니다. 현장 및 원본 서류를 통해 소재지와 위치 설명을 대조해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선·5호선 환승역인 영등포구청역과 지하철 2호선 문래역이 근거리에 있습니다.
• 건물. 2003년 6월 5일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기 설비와 주차장이 구비되어 있습니다.
• 토지. 363.5㎡, 준공업지역, 평지의 장방형 토지이며 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,916,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 2회 유찰 이력을 고려해야 합니다. 실질취득액을 임차보증금 잔액까지 포함해 산정한 뒤 매입가를 결정해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 임차인 이은정 씨의 권리에도 적용되는지 확인해야 합니다. 적용 범위가 불분명하면 인수액 59,954,560원을 보수적으로 반영합니다.
• 대항력 확인. 2021.09.08 전입·점유개시, 2021.10.25 확정일자와 2021.11.11 기준권리 날짜를 원본 서류로 재확인합니다.
• 배당 확인. 임차보증금 140,000,000원 중 예상 배당 80,045,440원, 미배당 잔액 59,954,560원의 처리 주체를 명확히 해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 특별매각조건 미적용 시 현재 회차 실질취득액은 141,874,560원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가하므로 단순 최저가 비교는 금물입니다.
• 임차권등기·점유 확인. 임차권등기와 배당요구 내역은 확인되지만, 실제 현재 점유 및 인도 상태는 현장과 관계 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 등기부 대조. 2003년 우리은행 근저당권은 2010년 말소되었으며, 2021년 이은재 가압류와 2024년 주택도시보증공사 가압류, 2025년 경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 확인합니다.
• 소재지 대조. 당산동2가 주소와 감정평가서의 문래동3가 위치 설명이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서 특별매각조건, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 64%가 실질취득 64%는 아니다”

이 물건은 단순히 2회 유찰된 8,192만원짜리 오피스텔이 아닙니다. 실제 임차인 이은정 씨의 보증금 1억 4,000만원이 기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다. 현재 배당계산대로라면 미배당 잔액은 59,954,560원이고, 이를 매수인이 인수하는 경우 실질취득액은 141,874,560원입니다. 감정가 1억 2,800만원보다도 높은 금액입니다.

3회, 4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 함께 증가합니다. 따라서 유찰만 기다리는 전략으로는 실질적인 취득비용을 크게 줄이기 어렵습니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 특별매각조건에 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 이 조건이 실제 임차인의 권리까지 유효하게 해소하는지 확인된다면 분석 결과는 크게 달라집니다. 반대로 적용 범위가 확인되지 않으면 일반적인 대항력 임차인 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.

결론: 권리의 핵심은 임차보증금 1억 4,000만원, 승부처는 특별매각조건의 적용 범위입니다. 특별매각조건을 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 확인 전 보수적 등급은 D이며, 확약의 실제 적용 여부가 입찰 판단을 좌우합니다.