서울남부지방법원 2025타경13899. 영등포구 당산동2가 씨티타워 2층 205호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가압류보다 임차인의 전입이 더 빠르다는 점입니다. 임차인 이은정은 2021.09.08 임대차계약·전입·점유를 시작했고, 2021.10.25 확정일자를 받았습니다. 반면 말소기준권리는 2021.11.11 이은재의 가압류입니다. 따라서 임차인은 매각으로 단순 소멸한다고 끝나는 후순위 임차인이 아니라, 원칙적으로 매수인에게 보증금 미회수분을 주장할 수 있는 대항력 임차인입니다.
그러나 이번 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 배당표상 최저가 128,000,000원에서 집행비용 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 14,592,000원이 남습니다. 일반 원칙대로라면 이 잔액이 매수인 부담으로 이어지지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있으므로 이 사건의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 11-2 씨티타워 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 곽해민 (2021.09.08 소유권이전, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2021.11.11 이은재 가압류 260,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.09.08에 이은정이 전입·점유했고, 2021.10.25 확정일자까지 갖췄습니다. 이후 2023.10.18 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권은 명확한 핵심 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 실제 임차인 승계 아님 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.09.08 대항력 有 | 2021.10.25 우선변제 有 | 배당요구 2023.10.18 실질 인수 0원 |
이은정은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 140,000,000원 한 건만 계산해야 하며 주택도시보증공사의 별도 가압류·경매신청 채권과 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가가 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 128,000,000원입니다. 등기상 이 호실은 2010.11.02 거래가액 65,000,000원, 2016.03.23 거래가액 84,000,000원, 2021.09.08 거래가액 140,000,000원의 이력이 있습니다. 다만 과거의 개별 소유권 거래이력만으로 2026년 현재 오피스텔 시세를 확정할 수는 없습니다.
따라서 이 사건은 최저가 128,000,000원이 과거 2021년 거래가 140,000,000원보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래 수준을 별도로 확인하기 전까지 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 다만 권리비용 관점에서는 특별매각조건이 유효한 한 현재 회차의 실질취득 기준도 128,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 이은정 보증금 | 140,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 이은재 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 적용하면 임차인 보증금 미배당액 14,592,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 128,000,000원 | 14,592,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 102,400,000원 | 39,833,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 81,920,000원 | 59,954,560원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건을 반영하면 각 회차의 임차보증금 인수가 실질 0원이므로, 낙찰가 하락이 그대로 권리상 실질취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다. 이 점이 보통의 선순위 임차인 물건과 가장 크게 다른 부분입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제205호입니다. 사용승인일은 2003.06.05입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 양화중학교 북서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔 등 업무시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 영등포구청역과 지하철 2호선 문래역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 도시지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 6,916,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 세로장방형이고 업무용으로 이용됩니다.
- 도로. 본건 단지 서측 및 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에도 유지되는지가 최우선입니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 최저가 128,000,000원 기준 예상배당은 125,408,000원이고 룰상 미배당은 14,592,000원입니다.
- 실질 인수 0원의 전제 확인. 특별매각조건이 정상 이행될 때만 룰상 미배당 14,592,000원을 매수인이 부담하지 않습니다.
- 가격은 별도 검증. 과거 등기 거래가만 보고 현 최저가를 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 현황·시설상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·공용부분 관리비 등 매각대금 외 부담 가능 항목은 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 물건이지만, 이번엔 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보고 보면 위험도가 높습니다. 이은정의 전입 2021.09.08과 확정일자 2021.10.25가 말소기준 가압류 2021.11.11보다 빠르고, 보증금 140,000,000원은 현재 최저가 128,000,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인은 미배당 보증금을 반드시 계산해야 합니다.
하지만 이 물건에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이를 반영하면 현재 회차의 룰상 인수액 14,592,000원은 실질 0원으로 정리되고, 권리상 실질취득은 최저가 128,000,000원과 같습니다. 다만 가격 자체가 유리한지는 별개의 문제입니다. 현재 시세를 과거 거래가만으로 확정할 수 없으므로, 이 사건의 결론은 “권리위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
