서울남부지방법원 2025타경13908. 금천구 독산동 우미휴먼빌 제6층 제602호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)입니다. 소유자는 사형택 씨이며, 주택도시보증공사가 2025.12.15 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 배지나 씨의 280,000,000원 임차보증금입니다.
배지나 씨는 2021.09.27 점유를 시작했고 2021.09.29 주민등록을 마쳤습니다. 확정일자는 2021.08.27이며, 임대차계약일은 2021.08.15입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류이므로 대항력이 있습니다. 통상 이런 구조에서는 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 위험을 별도로 제한하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 973-27 우미휴먼빌 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로101길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상8층 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기부상 과거 관악농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당은 2019.10.08 이미 말소됐고, 2021년 국세 압류 2건도 각각 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 이후의 국세 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지나 | 건물전부 | 280,000,000원 | 2021.09.29 / 2021.08.27 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 매각물건명세서의 특별매각조건상 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 판단입니다.
② 특별매각조건 — 유찰돼도 실질 인수 0원*
현재 회차 288,000,000원에서는 집행비용 4,832,000원을 제외하고도 임차인 배지나 씨에게 280,000,000원 전액 배당이 가능하므로, 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 유찰 후 매각가격이 내려갈 때입니다. 원자료 계산상 1회 유찰 시에는 53,625,600원, 2회 유찰 시에는 99,060,480원의 임차보증금 미배당 인수가 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 288,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 230,400,000원 | 53,625,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,320,000원 | 99,060,480원 | 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 배지나 보증금 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 3,168,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 280,000,000원이 전액 배당됩니다. 채권자 총 청구액 1,559,000,000원 가운데 3,168,000원이 배당되고, 미배당은 1,555,832,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 288,000,000원이나 유찰 후 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 권리상 인수위험이 특별매각조건으로 정리된다는 점과, 부동산 자체의 적정 매입가격은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택·오피스텔 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이고, 현황상 오피스텔(방2, 거실 겸 주방, 욕실 등)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상8층 건물의 제6층 제602호입니다. 승강기와 기본적인 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 확인. 배지나 씨의 전입 2021.09.29은 말소기준 2023.08.30보다 앞섭니다. ‘임차인이 후순위라 자동 소멸’하는 사건으로 보면 안 됩니다.
- 유찰 시 숫자 구분. 1회 유찰 시 룰상 인수 53,625,600원, 2회 유찰 시 99,060,480원이지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 288,000,000원이 실제 거래시장 대비 적정한지는 별도 실거래·현장 매물조사가 필요합니다.
- 현황 확인. 사건상 다세대이나 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 용도·점유·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 지운다”
이 물건은 겉으로는 신건 288,000,000원짜리 단순 경매처럼 보이지만, 권리구조의 중심에는 대항력 있는 280,000,000원 임차보증금이 있습니다. 현재 회차에서는 배지나 씨 보증금이 전액 배당되므로 인수 0원이고, 유찰로 배당부족이 생기는 경우도 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 권리의 결론은 “대항력 자체가 없는 안전형”이 아니라 “대항력은 있으나 특별매각조건으로 인수위험을 제거한 구조”입니다. 다만 가격은 별개입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 288,000,000원이나 향후 유찰가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
