서울남부지방법원 2025타경13912. 화곡동 다안빌라트 제101동 제4층 제403호, 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “임차권이 있으니 보증금을 떠안는다”거나 “특별매각조건이 있으니 완전히 안전하다”라고 한쪽으로 정리하면 안 됩니다. 등기부상 박경석은 보증금 235,000,000원, 전입 2021.11.15, 확정일자 2021.09.27의 임차권자로 확인되고 우선변제권도 갖추고 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있어, 박경석 임차권의 미배당 잔액은 실질 인수 0원으로 반영해야 합니다.
문제는 그 조건 밖에 있는 서경은입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 전입일 2025.09.22로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입 시점은 말소기준으로 제시된 2025.12.15 강제경매개시결정보다 앞서지만, 보증금이 확인되지 않는 점유자이므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사람에 대해서는 “대항력 가능·미상, 인수액 미상”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13912 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 870-60 다안빌라트 제101동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제4층 제403호 · 지하1층/지상6층 |
| 비교면적 / 세대수 | 32.94㎡ · 다안빌라트 29세대 |
| 사용승인일 | 2016.01.14 |
| 소유자 | 서원일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 하나는 조건부 해소, 다른 점유자는 미상
등기부상 우리은행 근저당권 130,900,000원은 2021.11.15 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 박경석의 주택임차권이 2023.11.24 등기됐고, 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 바로 이 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경은 | 미상 | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 인수액 미상 |
| 박경석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.15 | 2021.09.27 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 실질 0원 |
보증기관 승계 또는 대위신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 표에 나타난 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 박경석과 서경은의 보증금을 합산할 수도 없습니다. 서경은의 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 217,000,000원, 신건은 112.9%
다안빌라트의 비교 가능한 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 248,714,285원으로 현재 최저가보다 높아 보이지만, 과거 300,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균이 217,000,000원, 최신 거래 역시 2026.03 · 217,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2026.01 | 33.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2024.03 | 32.91㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 32.94㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 33.71㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 32.5㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 33.09㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 217,000,000원 |
현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 217,000,000원의 112.9%입니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -17.0%이므로 가격 흐름도 하락 방향입니다. 전체 평균 248,714,285원만 보면 현재 최저가가 98.5%로 보이지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 박경석 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 5,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 245,000,000원 가정에서는 박경석 보증금 235,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,770,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구 기준 미배당은 229,230,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 숫자상 인수와 ‘실질 인수’를 구분
| 회차 | 매각가 | 시나리오상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 박경석 실질 0원 · 서경은 미상 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 196,000,000원 | 42,544,000원 | 박경석 실질 0원 · 서경은 미상 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 156,800,000원 | 81,195,200원 | 박경석 실질 0원 · 서경은 미상 |
42,544,000원과 81,195,200원은 일반적인 배당계산상 박경석 임차권에서 발생하는 인수액입니다. 그러나 이 사건은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두고 있으므로 박경석에 한해 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 조건은 서경은의 미상 보증금 위험까지 없애는 근거가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 입지. 서울신정초등학교 북동측 인근이며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,279,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래·환금성. 29세대 규모이고 비교 가능한 실거래는 7건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서경은 보증금 확인. 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금과 점유 범위, 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용 범위와 이행 절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 248,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 217,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.0%인 만큼 현재 최저가 245,000,000원에 가격 프리미엄을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 이력 참고. 다안빌라트 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 신건 가격에 즉시 응찰하기보다 회차별 가격과 임차인 리스크를 함께 재검토할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 적용 규제의 대상과 요건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하고 배당 및 명도 조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “특별매각조건이 있어도 미상 임차인과 가격은 별개다”
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 박경석의 보증금 235,000,000원은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 특별매각조건 때문에 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하는 구조는 아닙니다. 둘째, 별도로 조사된 서경은은 보증금과 확정일자가 미상이라 권리 불확실성이 그대로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 217,000,000원의 112.9%이고, 최근 추세는 -17.0%입니다. 전체 평균 248,714,285원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.4회입니다.
박경석 임차권은 조건부 해소, 서경은은 미상, 신건 가격은 최근 시세 이상. 따라서 현재 회차에서 이 물건을 ‘권리도 깨끗하고 가격도 좋은 물건’으로 평가하기는 어렵습니다. 가격이 내려가더라도 먼저 확인해야 할 것은 서경은의 실제 임대차관계입니다.
