서울남부지방법원 2025타경13917. 강서구 등촌동 ‘트라움’ 제3층 제302호, 전용 51.02㎡의 단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 심서린이고 2024년 8월 16일 매매를 원인으로 2024년 8월 19일 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 419,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 등기상 선언된 말소기준은 2025년 12월 16일 강제경매개시결정입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준보다 훨씬 앞선 김건우의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 10월 1일, 확정일자는 2021년 10월 20일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 10월 27일이며 보증금은 419,000,000원입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 하지만 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심

등기상 2021년 4월 1일 삼성화재해상보험주식회사의 채권최고액 234,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2021년 10월 27일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 김건우의 주택임차권이 2023년 11월 7일 등기됐고, 그 원인이 된 임대차는 2021년 10월부터 시작됐습니다. 이 임차권은 2025년 12월 16일 경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

백승혜는 2025년 12월 18일 전입으로, 말소기준인 2025년 12월 16일 강제경매개시결정보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 상황은 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다. 김건우에 대한 특별매각조건은 김건우의 선순위 임차권에 관한 처리이고, 백승혜의 점유·명도 문제까지 없애주는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 15% 높고, 추세도 하락

트라움은 총 10세대, 사용승인일은 2016년 1월 20일입니다. 대상 전용면적 51.02㎡와 일치하는 실거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 380,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 거래 추세를 우선해서 보는 편이 적절합니다.

최신 거래는 2024년 8월의 419,000,000원입니다. 현재 최저가 423,000,000원은 이 최신 거래보다도 높고, 최근 12개월 평균 367,666,666원의 115.0%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래 대비 -12.3%의 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 전체 평균 380,500,000원이나 과거 419,000,000원 거래만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)

일반 배당계산상 김건우 보증금에서 2,630,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특약 없이는 총부담이 보증금에 수렴

선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 경우에는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건도 일반계산만 보면 같은 구조입니다. 다만 이번 매각은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 김건우에 한해서는 그 원칙적 인수액이 실질적으로 제거됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 51.02㎡입니다.
• 위치. 서울특별시 강서구 등촌동 한광고등학교 남동측 인근으로, 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제302호이며 사용승인일은 2016.01.20입니다.
• 도로. 2필 일단의 주거용 건부지로 이용 중이고 동측으로 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,818,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래는 4건으로, 대단지 아파트보다 거래표본이 적습니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 김건우의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 백승혜 점유 확인. 2025.12.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현황과 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 주의. 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 367,666,666원의 115.0%입니다. 신건 가격을 할인 매수로 보기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 -12.3%인 만큼 과거 419,000,000원 거래만으로 현재 가격을 정당화하지 않는 편이 안전합니다.
• 소규모 단지 환금성. 10세대 규모이고 동일 면적 실거래도 4건에 그쳐 매도 시 거래속도와 가격 편차를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 자료와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 리스크는 특약이 지우지만, 비싼 가격까지 지워주진 않는다”

이 사건은 선순위 대항력 임차권이 있어 표면적으로는 위험해 보입니다. 김건우의 보증금 419,000,000원은 현재 매각가와 거의 같고, 일반 배당계산상 2,630,000원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 실질취득가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 367,666,666원보다 15.0% 높고, 최신 거래 419,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -12.3%입니다. 게다가 10세대 규모의 다세대로 거래표본이 적고, 별도 점유자 백승혜의 점유관계도 확인이 필요합니다. 권리의 큰 고비는 특약으로 넘어가지만, 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 신건입니다.

* 매각물건명세서 특별매각조건에 기재된 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 한 실질 인수액입니다.