서울남부지방법원 2025타경13927. 구로구 궁동 ‘현대힐타운’ 102동 201호, 전용 42.88㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 이소영이고, 2019.02.19. 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 근저당이 아니라 2023.02.01. 국세 압류입니다. 제공된 말소기준권리는 갑구 3번 압류이고, 경매개시결정과 이후 지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 그보다 앞서 임차인 최승용이 2019.02.14. 전입했고 2019.02.15. 점유를 시작했습니다. 보증금은 283,000,000원, 확정일자는 2019.01.22.이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 승계가 핵심 리스크가 되지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 237-10 현대힐타운 제102동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 42.88㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 이소영 · 2019.02.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘실질 승계 0원’ 조건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 283,000,000원 | 대항력 有 전입 2019.02.14. | 우선변제 有 확정 2019.01.22. · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 최승용의 전입은 말소기준인 2023.02.01. 압류보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2024.12.03.에는 보증금 283,000,000원을 내용으로 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 까다롭다
현대힐타운은 29세대, 사용승인일은 2018.03.09.입니다. 대상 전용면적 42.88㎡와 일치하는 실거래는 4건이 확인되며, 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 287,500,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 42.88㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 42.88㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.03 | 42.88㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.02 | 42.88㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 42.88㎡ | 2건 | 287,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 294,000,000원은 최근 12개월 평균 287,500,000원의 102.3%이고, 최신 거래 290,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 실거래 평균 273,750,000원 대비 수치만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 저렴하다고 할 수 없는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 최승용 보증금 | 283,000,000원 | 283,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 6,084,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 283,000,000원이 전액 배당되는 계산이고 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 측 미배당액은 276,916,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 51,892,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 98,274,240원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 현대힐타운은 29세대입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 궁동 우신중학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 온수역(지하철7호선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2018.03.09.입니다. 승강기·주차장·난방·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 남서측으로 노폭 약 13M 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 749.0㎡, 공시지가는 3,135,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 동일 전용 42.88㎡ 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 소규모 29세대 다세대라는 점에서 실거래 표본 자체가 많지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가 294,000,000원은 최근12개월 평균 287,500,000원의 102.3%입니다. 신건 가격을 ‘할인 매입’으로 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수액 표시를 그대로 더하지 말 것. 1회 유찰 시 51,892,800원, 2회 유찰 시 98,274,240원이 룰상 인수액으로 표시되지만 특별매각조건 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계 현황은 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에 토지거래계약에관한허가구역 사항이 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 조건으로 해소, 신건 가격은 보류”
표면만 보면 보증금 283,000,000원의 대항력 임차인이 있어 강한 인수 위험이 떠오르는 사건입니다. 실제로 1회·2회 유찰 시 시나리오에는 각각 51,892,800원, 98,274,240원의 매수인 인수액이 표시됩니다. 하지만 이 사건에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득액 294,000,000원은 최근 12개월 평균 287,500,000원의 102.3%이고 최신 거래 290,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름은 +10.6%이지만 신건 최저가 자체가 최근 시세 이상입니다. 권리의 큰 함정은 특별조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
