서울남부지방법원 2025타경13936. 서울 금천구 가산동 한강 제1동 404호, 10층 건물의 4층에 위치한 오피스텔입니다. 소유자는 오인숙 씨이며, 2021년 9월 7일 매매를 원인으로 198,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.

이 물건의 핵심은 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 사실이 아닙니다. 임차인 김금란 씨는 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어 일반적으로는 보증금 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 하지만 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 일반적인 인수액 계산과 실제 매수인 부담을 반드시 구분해야 합니다.

현재 최저가에서 계산되는 보증금 미배당액은 84,581,760원입니다. 그러나 특별매각조건이 정상적으로 이행된다면 이 금액을 매수인이 추가로 지급하는 구조가 아닙니다. 이 물건은 최저가 자체보다 특별매각조건의 적용 범위와 이행 여부를 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 특별매각조건이 핵심

말소기준권리는 2024.07.03 접수된 갑구 3번 국세 압류입니다. 처분청은 삼성세무서장입니다. 그보다 앞서 임차인 김금란 씨는 2021년 9월 임대차계약을 체결하고, 2021년 9월 30일 점유를 시작한 뒤 2021년 10월 1일 전입신고를 마쳤습니다. 확정일자는 2021년 9월 10일입니다.

따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추었고, 확정일자와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다. 임차권등기 역시 2023년 8월 29일에 완료되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 보증금 미배당분의 인수 위험이 상당한 물건입니다.

다만 이 판단은 특별매각조건의 이행을 전제로 합니다. 실제 매각물건명세서의 원문, 주택도시보증공사의 권리포기 범위, 임차권등기 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다. 조건의 적용 범위가 김금란 씨의 보증금 채권에 한정되는 만큼, 별도의 점유자나 다른 임차관계가 확인된다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 모두 보유

확인되는 실제 임차인은 김금란 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 구분하며, 별도의 임차인으로 계산하지 않습니다.

임차인의 보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 경매신청 청구액은 각각 198,000,000원으로 표시돼 있습니다. 이는 배당표에서 구분해 확인해야 할 채권 항목입니다. 이를 근거로 실제 임차인이 2명이라거나 임차보증금이 396,000,000원이라고 단순 해석해서는 안 됩니다.

한편 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 1명에 대한 특별매각조건과 별개로, 현장점유자 및 추가 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다.

③ 가격·예상배당 — 미배당액보다 특별매각조건을 먼저 보라

현재 최저매각가는 115,840,000원으로 감정가 181,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 단지·유사 오피스텔의 최근 실거래를 통한 가격 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

가격 판단에서 가장 중요한 것은 보증금 198,000,000원의 처리입니다. 특별매각조건을 적용하지 않은 산식에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커집니다. 반면 이번 사건의 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 그 미배당 잔액에 대한 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가가 낮아진다고 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 구별해야 합니다.

회차별 실질취득 시나리오

실질취득액은 특별매각조건 이행을 전제로 낙찰가와 매수인 인수액만 합산한 금액입니다. 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

예상배당표 (현재 최저가 115,840,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용과 임차인 배당을 반영한 산식입니다. 임차인 보증금의 계산상 미배당액은 84,581,760원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 198,000,000원이며 예상배당은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 우선순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 등기상 추가 위험 — 민간임대주택 등록과 세금 압류

국세·지방세 압류 3건의 흐름

• 2024.07.03 · 국. 삼성세무서장 처분의 국세 압류로, 말소기준권리입니다.
• 2024.10.02 · 강서구(서울특별시). 추가 압류로 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
• 2025.06.27 · 강동구(서울특별시). 추가 압류로 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다.

압류권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 조세채권의 배당순위까지 무시할 수 있는 것은 아닙니다. 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 합니다. 특히 조세채권이 임차인의 우선변제 배당보다 앞서는 부분이 있다면 실제 미배당액이 예상배당표와 달라질 수 있습니다.

과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 2021년 8월 31일 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 채권최고액 2,160,000,000원 및 2,640,000,000원으로 등기됐으나, 2021년 9월 30일 말소등기가 완료돼 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(1호선·7호선)이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 2021년 8월 18일 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·무인택배 설비가 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항도 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재돼 있으나 대상자와 대상용도가 제한돼 있으므로, 본건 오피스텔의 실제 적용 여부는 관할청에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 가산디지털단지역과 업무시설이 인접한 오피스텔이라는 점은 입지상 특징입니다. 다만 오피스텔의 임대수요·공실률·관리비·최근 거래가격을 별도로 확인하지 않고 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건의 정확한 문구와 적용 범위를 확인하세요. 이 조건이 본건 김금란 씨의 보증금 잔액 전체에 적용되는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 매각 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 이행 주체, 절차를 확인하세요. 조건상 권리포기와 실제 말소가 함께 이행되는지 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 김금란 씨 1명입니다. 다만 임대관계 미상으로 기재된 만큼 현장 방문을 통해 실제 점유자, 추가 임대차, 명도 가능성을 별도로 조사하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대한 당해세 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요. 세금 배당에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021년 9월 30일 등록된 민간임대주택 등기의 현재 효력과 임대의무기간, 매수인에게 적용되는 의무를 관할 행정청에 확인하세요.
• 오피스텔 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대료, 공실률을 확인하세요. 감정가 대비 64%라는 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 관리비 및 시설 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담, 시설 상태, 주차 조건 등을 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역의 대상자·대상용도 및 본건 적용 여부를 관할청에서 확인하세요.
• 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원의 핵심은 특별매각조건의 이행이다

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 다릅니다. 임차인 김금란 씨의 보증금은 198,000,000원이고, 현재 최저가 기준 산식상 미배당액은 84,581,760원입니다. 임차인의 대항력과 우선변제권만 놓고 보면 매수인이 부담할 수 있는 위험이 분명히 존재합니다.

하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건의 적용과 이행을 전제로 하면 매수인 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득액은 115,840,000원으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 바로 입찰해도 된다는 뜻은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건의 배당순위, 민간임대주택 등록의 존속 여부, 별도 점유자 존재 여부가 남아 있습니다. 특히 특별매각조건은 김금란 씨의 보증금 잔액에 대한 권리포기와 임차권등기 말소를 전제로 한 것이므로, 다른 임차관계까지 포괄적으로 해결된다고 확대 해석해서는 안 됩니다.

결론은 권리조건부 검토 대상입니다. 특별매각조건이 명확하게 이행되고 세금 및 민간임대주택 관련 위험이 정리된다면 현재의 인수 부담은 크게 줄어듭니다. 반대로 권리포기 범위나 임차권 말소가 불명확하다면 계산상 미배당액 84,581,760원을 비롯한 인수위험을 다시 검토해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가보다 특별매각조건의 법적 효력과 실제 이행 확인입니다.