서울남부지방법원 2025타경13936. 가산동 ‘한강’ 제1동 4층 404호, 감정평가상 오피스텔(방·주방·욕실)로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 오인숙은 2021.09.07. 매매를 원인으로 거래가액 198,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록도 등기됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 198,000,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 단순하지 않습니다. 김금란의 임차권등기는 보증금 198,000,000원, 임대차계약일 2021.09.07., 확정일자 2021.09.10., 점유개시 2021.09.30., 전입 2021.10.01.로 확인됩니다. 말소기준으로 제시된 2024.07.03. 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이라, 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 인수형 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방·주방·욕실 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 4층 404호 |
| 사용승인일 | 2021.08.18 |
| 소유자 | 오인숙 (2021.09.07. 매매 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 특별조건이 결론을 바꾼다
2021.08.31. 설정됐던 든솔신용협동조합 근저당 2건은 2021.09.30. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 오인숙의 소유권이전과 민간임대주택등기, 김금란의 주택임차권등기, 국세·지방세 압류 3건, 그리고 2025.12.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김금란 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.09.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김금란은 보증기관 명의의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2024.07.03. 압류보다 빠르고 확정일자도 갖췄으며, 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 김금란 보증금 | 198,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김금란 보증금의 미배당액은 20,334,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리구조는 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 181,000,000원 | 20,334,000원 | 181,000,000원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 144,800,000원 | 56,027,200원 | 144,800,000원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 115,840,000원 | 84,581,760원 | 115,840,000원* |
특별매각조건이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 김금란에게 배당되는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 하지만 이번 매각에서는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어, 그 임차인에 한해서는 미배당액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 따라서 신건 기준 실질취득은 181,000,000원*입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 181,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지, 또는 2021년 소유권 취득 거래가액 198,000,000원 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 2021년 거래가격은 현재 시세를 대신하는 지표가 아니기 때문입니다.
⑥ 세금 압류 — 배당표 변동 가능성
등기에는 2024.07.03. 삼성세무서장의 압류, 2024.10.02. 서울특별시 강서구 압류, 2025.06.27. 서울특별시 강동구 압류가 있습니다. 제공된 권리분석상 세 압류는 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세 가운데 당해세가 있으면 0순위 차감이 발생해 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로, 방·주방·욕실 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역 1호선·7호선이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2021.08.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차·무인택배함 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현재 매각에도 그대로 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 신건 배당계산상 미배당은 20,334,000원이지만 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 존재 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 확인. 잔금 납부 이후 임차권등기 말소가 특별조건에 따라 이행되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 이후 처리 관계를 원문으로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교 수치가 없어 감정가 181,000,000원 자체를 저가라고 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리의 함정은 특별조건 한 줄로 해소되지만, 그 한 줄을 확인해야 한다
표면만 보면 감정가 181,000,000원보다 보증금 198,000,000원이 큰 대항력 임차권이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 20,334,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로, 김금란에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 이 결론은 특별매각조건의 효력을 전제로 합니다. 국세·지방세 압류 3건에 따른 당해세 변수도 남아 있고, 현재 시세를 비교할 실거래 자료도 없어 가격 메리트까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 결론은 “대항력 임차권은 특별조건으로 해소, 가격은 별도 검증”입니다.
* 일반 배당계산상 김금란의 미배당 보증금은 신건 20,334,000원, 1회 유찰 시 56,027,200원, 2회 유찰 시 84,581,760원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 적용해 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단했습니다.
