서울남부지방법원 2025타경13940. 서울 강서구 화곡동 웰타운에이 제4층 제404호 오피스텔입니다. 소유자는 신재욱 씨이며, 2021년 5월 21일 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 사람은 임차인 김지숙 씨입니다. 2021년 5월 21일 전입·점유했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 4월 23일입니다. 현재 우선순위 기준으로 확인되는 국세 압류는 2022년 2월 23일이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.

현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 보증금 2억 5,900만원이 최저가보다 9,068만원가량 높습니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 증가하기 때문에, 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있습니다. 이 조건의 적용과 이행이 실제 취득원가를 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 임차인이 먼저, 특별매각조건이 인수를 좌우한다

등기부에서 주의할 부분은 과거 근저당권입니다. 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 3,366,000,000원 근저당권이 2021년 4월 8일 설정되었지만, 2021년 5월 21일 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 유효한 말소기준권리로 오인해서는 안 됩니다.

현재 권리 흐름에서 우선순위 기준이 되는 것은 2022년 2월 23일 갑구 4번 국 압류입니다. 김지숙 씨의 전입 및 점유 개시일은 2021년 5월 21일로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 4월 23일이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 보유

김지숙 씨는 2021년 5월 21일 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 4월 23일입니다. 기준 압류일인 2022년 2월 23일보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023년 5월 30일에 이루어졌으며, 같은 날 배당요구도 접수된 것으로 확인됩니다.

여기서 중요한 것은 임차권등기가 2023년에 설정됐다는 이유만으로 대항력이 후순위가 되는 것은 아니라는 점입니다. 임차인의 원래 전입·점유 시점과 확정일자를 기준으로 판단해야 합니다. 이 사건은 원래 임대차의 전입·점유가 우선순위 기준인 국 압류보다 빠릅니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 인수액은 증가한다

현재 최저매각가는 168,320,000원으로 감정가 263,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 가격이므로 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 낮아졌습니다.

그러나 이 사건은 일반적인 무인수형 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 259,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 이행되지 않는 경우, 매각대금으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

위 합계는 특별매각조건을 적용하지 않은 산식상 낙찰가와 매수인 인수액의 합계입니다. 실제 부담은 특별매각조건의 효력 및 이행 여부에 따라 달라집니다.

최근 실거래 가격과 비교할 수 있는 기준 거래가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 감정가 대비 64%라는 수치는 경매 최저가의 하락 폭일 뿐, 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 이 사건은 특별매각조건이 실제로 작동하는지에 따라 취득원가가 크게 달라지므로, 시세 판단보다 먼저 매각조건을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 168,320,000원 가정)

산식상 배당금은 집행비용을 우선 공제한 뒤 김지숙 씨에게 165,163,520원을 배당하는 구조입니다. 임차인 보증금의 미배당액 93,836,480원은 특별매각조건 미적용 시의 인수 위험입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매 신청채권은 위 배당표상 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

* 특별매각조건상 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 전제로 한 실질 인수 0원입니다. 배당 산식상 미배당액 93,836,480원 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 특별매각조건의 적용 대상, 권리주체 및 말소 이행 여부가 확인되지 않거나 조건이 이행되지 않으면 해당 금액의 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.

⑤ 권리·가격 종합 판단

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울월정초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 주상복합건물, 상업용·업무용 빌딩, 오피스텔, 소형아파트, 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 후면 상업지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 13층 규모이며 2021년 3월 24일 사용승인되었습니다. 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차, 소화전 및 화재경보 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 부지입니다. 일반상업지역이며 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역은 대상자·용도별 적용 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인되었습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실거래 가격뿐 아니라 임대수요, 관리비, 주차 편의성 및 개별 호실 상태가 매각 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 기계식 주차설비의 관리·운영 상태도 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 김지숙 씨의 임차보증금 반환채권에 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. HUG가 임차권등기를 말소할 권한과 의무를 갖는지, 말소 절차와 이행 시점이 언제인지 확인하세요. 단순히 특별매각조건 문구가 있다는 이유만으로 말소 완료를 단정해서는 안 됩니다.
• 인수액 이중 시나리오. 조건 이행 시 인수 0원*, 미이행 시 산식상 93,836,480원입니다. 입찰 전 두 시나리오를 모두 자금계획에 반영하세요.
• 유찰에 따른 착시 주의. 3회 유찰 시 미배당액은 127,029,184원, 4회 유찰 시 153,583,347원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아지는 것이 아니라 인수 위험도 함께 커지는 구조입니다.
• 임차인 및 점유 확인. 김지숙 씨의 실제 점유 여부, 전입 유지 여부, 배당요구 및 임차권등기 관련 서류를 대조하세요.
• HUG 채권 관계. HUG의 1,990,000,000원 가압류와 259,000,000원 강제경매 신청채권이 각각 어떤 법률관계에서 발생했는지 확인하고, 임차인 보증금과의 관계를 구분하세요.
• 관리비 및 설비. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 기계식 주차설비의 이용 가능 여부 및 유지관리 상태를 확인하세요.
• 시세 확인. 인근 동일 유형 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실률 및 관리비를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 특별매각조건 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 특별매각조건이 먼저다”

서울남부지방법원 2025타경13940은 단순한 64% 가격의 오피스텔 경매가 아닙니다. 실제 임차인 김지숙 씨의 보증금은 259,000,000원이고, 기준 압류보다 앞선 전입·점유로 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 기준 산식상 미배당액은 93,836,480원입니다.

특별매각조건이 없다면 최저가가 더 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 약 2억 6,100만원대로 유지됩니다. 따라서 단순 유찰 횟수나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.

반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면, 가장 큰 인수 위험은 실질적으로 해소될 수 있습니다. 이 조건이 성립하는지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

결론은 조건부 입찰 검토입니다. 특별매각조건의 권리주체·효력·말소 이행을 확실히 확인하면 검토 가치가 있지만, 이를 확인하지 못한 상태에서는 9,383만원의 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 1억 6,832만원을 실제 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.