서울남부지방법원 2025타경13940. 강서구 화곡동 웰타운에이 4층 404호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔(공부상 용도)이며 방2·거실 겸 주방·화장실·보일러실·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자 신재욱은 2021.04.21 매매계약 후 2021.05.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 259,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 임차권 자체의 순위보다 임차인 김지숙의 2021.05.21 전입·점유와 2021.04.23 확정일자가 말소기준인 2022.02.23 압류보다 앞선다는 점입니다.
즉 특별매각조건이 없다면 단순한 “후순위 임차권이라 소멸” 사건으로 볼 수 없습니다. 김지숙의 임차보증금은 259,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현 회차 매각가 263,000,000원에서 집행비용 4,482,000원을 먼저 반영하면 예상 배당액은 258,518,000원, 계산상 미배당액은 482,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방2·거실겸 주방·화장실·보일러실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 13층 · 제4층 제404호 · 사용승인일 2021.03.24 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.04.21 매매 · 거래가액 259,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인 선순위 대항력, 특별조건이 승부처
말소기준은 2022.02.23 잠실세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 강서세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.04.08 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.05.21 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 김지숙의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.05.21로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되고, 2021.04.23 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김지숙 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2021.05.21 / 2021.04.23 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 263,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 263,000,000원입니다. 특별매각조건을 그대로 전제로 하면 현 회차의 매수인 실질 인수는 0원이므로 실질취득 기준 금액도 263,000,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 자료는 제시되어 있지 않으므로 이 금액이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 임차인 김지숙 보증금 | 259,000,000원 | 258,518,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김지숙 보증금 부족분은 482,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표의 482,000원은 특별조건을 반영하기 전 룰상 부족분을 확인하기 위한 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 주상복합건물·상업용 및 업무용빌딩·오피스텔·소형아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 후면 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 소재해 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 2층·지상 13층 건물이며 사용승인일은 2021.03.24입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차, 소화전, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 적용되고, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 용도와 동일하게 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 명확히 반영되는지 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 김지숙 임차권 처리 확인. 임차보증금 259,000,000원, 전입·점유 2021.05.21, 확정일자 2021.04.23의 선순위 대항력 임차인입니다. 특별조건을 빼고 보면 인수위험이 있는 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 배당 부족분과 실질 인수 구분. 현재 배당계산상 부족분은 482,000원이지만 특별매각조건 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세가 없으므로 최저가 263,000,000원을 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 후순위 권리 확인. 주택도시보증공사 가압류 1,990,000,000원, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 특별매각조건을 봐야 한다
이 물건은 표면만 보면 보증금 259,000,000원의 대항력 임차인이 있는 까다로운 경매입니다. 말소기준 2022.02.23보다 전입·점유가 빠르고 우선변제권까지 갖췄기 때문에, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계가 커질 수 있습니다. 실제 계산도 현재 회차 482,000원, 1회 유찰 시 52,345,600원, 2회 유찰 시 93,836,480원의 부족분을 보여 줍니다.
하지만 이 사건은 그 위험을 그대로 두지 않았습니다. 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 두었기 때문에 김지숙 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 특별조건 원문의 확정적 적용 여부이고, 가격상 핵심은 별도 시세 검증입니다. 현재 제공된 자료만으로는 권리는 특별조건으로 정리 가능, 가격 메리트는 판단 보류가 가장 정확한 결론입니다.
