서울남부지방법원 2025타경13945. 서울 강서구 마곡동 벨리오 제3층 제320호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이광일이고 2021.10.15. 거래가액 133,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 150,000,000원입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.09.30. 주식회사 러키캐피탈대부의 가압류 29,608,542원입니다. 그 뒤 부천시 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “후순위 임차권이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 임차인 도일선은 2020.09.07. 전입·점유개시했고 같은 날 확정일자를 받아 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784-8 벨리오 제3층 제320호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 · 지하4층, 지상10층 중 제3층 |
| 소유자 | 이광일 (2021.10.15. 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기보다 ‘선행 대항력’이 핵심
2015.05.04. 설정된 하나은행 근저당권 97,200,000원은 2021.09.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.09.30. 러키캐피탈대부 가압류 29,608,542원입니다. 임차권등기 자체는 2023.09.26.로 말소기준보다 늦지만, 도일선의 전입·점유개시는 2020.09.07.이므로 대항력 판단은 그 선행 시점을 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도일선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2020.09.07. / 2020.09.07. 증액분 확정 2021.08.02. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 도일선은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있고, 배당요구도 2023.09.26. 접수된 것으로 표시돼 있습니다. 보증금은 150,000,000원으로 합산 대상이 따로 없습니다.
② 특별매각조건 — 원래의 인수형을 실질 0원으로 바꾼다
일반적인 배당구조만 보면 이 물건은 분명한 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 138,000,000원에서 집행비용 2,732,000원을 먼저 제하고 임차인에게 135,268,000원을 배당하면, 보증금 150,000,000원 중 14,732,000원이 남습니다. 이 금액은 통상 매수인이 인수할 수 있는 잔액으로 계산됩니다.
또 유찰돼 낙찰가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 제공된 회차 시나리오에서 룰상 매수인 인수액은 14,732,000원 → 41,945,600원 → 63,669,760원으로 오히려 증가합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수가 커져 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 도일선 보증금 | 150,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 러키캐피탈대부 | 29,608,542원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 도일선 보증금의 미배당액은 14,732,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 벽식구조 평스라브지붕 지하4층·지상10층 건물의 제3층 제320호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 강서우체국 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철9호선 양천향교역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 광대한면, 서측으로 소로한면의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 도시개발구역 · 중요시설물보호지구(공항) · 과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 입찰 전 매각물건명세서에서 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 기재돼 있는지 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 일반 계산상 미배당은 14,732,000원이지만, 특별매각조건 적용 기준 실질 인수는 0원*입니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단 금지. 1회 유찰 시 낙찰가는 110,400,000원으로 내려가지만 일반 룰상 임차보증금 미배당은 41,945,600원으로 증가합니다. 2회 유찰 시 낙찰가 88,320,000원, 룰상 미배당 63,669,760원입니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 이 리포트의 강점은 특별매각조건에 따른 권리위험 해소입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 최저가 자체가 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 조건부로 인수가 사라진다”
이 물건의 권리구조는 겉보기보다 한 단계 더 읽어야 합니다. 실제 임차인 도일선은 2020.09.07.부터 대항력을 갖고 있고 보증금도 150,000,000원으로 현재 최저가 138,000,000원보다 큽니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 신건에서도 14,732,000원의 미배당 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서가 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있습니다. 그 조건을 기준으로 하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 회차 기준 138,000,000원*입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 핵심 리스크는 특별매각조건으로 해소되는 구조지만, 그 조건의 원문 확인이 입찰의 전제입니다. 권리 안전과 가격 메리트는 별개의 문제로 판단해야 합니다.
