서울남부지방법원 2025타경13958. 화곡동 혜성오피스텔 1층 101호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 권리구조의 핵심은 2023.08.10. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있지만, 임차인 최현석의 전입·점유개시는 2021.10.15., 확정일자는 2021.09.17.이라는 점입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
일반적인 구조라면 여기서 매수인이 배당 부족분을 떠안을 가능성을 먼저 봐야 합니다. 실제 배당계산에서도 매각대금 147,000,000원 중 집행비용 2,858,000원을 빼고 임차인에게 144,142,000원이 배당되어, 보증금 150,000,000원 중 5,858,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 룰상 계산액과 실제 매수인 부담을 구분해야 하며, 본 리포트에서는 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 12층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인일 | 2021.02.18. |
| 소유자 | 문중석 · 2021.03.02. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 그러나 특별조건이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 승계는 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.10.15. | 2021.09.17. | 있음 · 2023.10.13. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 보증금 150,000,000원은 낙찰가 147,000,000원보다 크기 때문에 특별조건이 없었다면 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다. 현재 회차 계산상 그 부족액은 5,858,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 147,000,000원, 시세 평가는 보류
이 사건은 특별매각조건을 반영하면 현재 회차에서 낙찰가 147,000,000원에 임차보증금 인수액을 더할 필요가 없으므로 실질취득액은 147,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가도 모두 147,000,000원으로 동일합니다.
다만 동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 직접 비교할 수 있는 거래 수치가 확인되지 않아, 147,000,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 저렴하다”는 가격 가점은 주지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 부족 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 147,000,000원 | 5,858,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 117,600,000원 | 34,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 94,080,000원 | 58,013,440원 | 0원 |
각 회차의 부족액은 배당계산상 금액입니다. 본 사건의 특별매각조건을 적용하면 해당 임차보증금 잔액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 최현석 보증금 | 150,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금은 144,142,000원이 배당되어 계산상 5,858,000원이 남습니다. 특별매각조건을 적용하면 그 잔액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,282,000,000원은 현재 배당계산에서 전액 미배당이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다가구·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2021.02.18.입니다.
- 설비. 난방시설·위생설비·급배수시설·승강기·화재탐지시설·기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 318.1㎡, 공시지가 3,856,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 계산상 인수액 5,858,000원이 실질 0원이 되는 근거는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건의 적용 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 이해. 임차인의 대항력 자체는 존재합니다. 특별조건이 없다면 미배당 보증금이 핵심 인수위험이 되는 구조라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.24. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 관계를 등기부와 매각조건 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 관련 원본 확인. 강서구 압류와 국의 압류가 존재하며 배당계산에는 당해세가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 147,000,000원과 실질취득 147,000,000원이 현재 시세 대비 어느 수준인지 판단할 최근 실거래 비교가 필요합니다. 확인 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하면 안 됩니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 147,000,000원보다 커서 인수형으로 보입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 5,858,000원의 부족분이 발생합니다. 하지만 특별매각조건이 그 미배당 임대차보증금 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로, 본 사건의 결론은 실질 인수 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “임차인이 없다”가 아니라 “선순위 임차인은 존재하지만 특별조건이 인수위험을 제거한다”는 데 있습니다. 실질취득액은 현재 회차 기준 147,000,000원입니다. 다만 시세 비교 수치가 없어 이 가격이 싸다고 단정할 수 없으므로, 권리조건은 확인 가능·가격 판단은 별도 검증이 이 물건의 가장 정확한 요약입니다.
