🏢 오피스텔(주거용) · 제1층 제101호   👤 실제 임차인 1명 · 대항력·우선변제권   ⚠️ 명목 미배당 58,013,440원   🧾 특별매각조건 이행 시 인수 0원*

서울남부지방법원 2025타경13958. 서울 강서구 화곡동 혜성오피스텔 제1층 제101호, 감정가 1억 4,700만원의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 문중석 씨로, 2021년 3월 2일 매매를 원인으로 1억 5,000만원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되고 있으며, 청구금액은 1억 5,000만원입니다.

이 사건의 핵심 권리는 임차인 최현석 씨의 임차보증금 1억 5,000만원입니다. 임대차계약일은 2021년 9월 16일, 확정일자는 2021년 9월 17일, 전입 및 점유개시일은 2021년 10월 15일입니다. 임차권등기도 2023년 10월 13일 완료됐고 배당요구도 신청했습니다. 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형과 동일하게 5,801만원을 무조건 떠안는 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 다만 포기 주체와 임차권자의 법률상 권리관계, 실제 말소 이행을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건

임차인 최현석 씨의 임대차계약일은 2021년 9월 16일이며, 확정일자는 2021년 9월 17일입니다. 전입신고와 점유개시일은 2021년 10월 15일로 확인됩니다. 배당요구도 2023년 10월 13일 신청했으므로 우선변제권을 행사하는 임차인입니다.

갑구 3번 가압류 이후의 강서구 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정은 제공된 권리내역상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권등기는 일반적인 후순위 압류와 달리 보증금 반환 문제와 연결되어 있으므로, 특별매각조건에 따른 말소 및 반환청구권 포기의 효력을 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·인수 구조 — 최저가보다 특별매각조건이 중요하다

현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 147,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시세보다 저렴한지 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 임차보증금의 미배당액과 특별매각조건의 효력이 투자 판단을 좌우합니다.

현재 최저가 94,080,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,093,440원을 제외한 91,986,560원이 임차인에게 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 58,013,440원이 명목상 미배당으로 남습니다.

반대로 특별매각조건의 효력이 인정되지 않거나 임차권자에 대한 반환청구권 포기 범위가 확인되지 않는다면 일반적인 대항력 임차인 인수 위험이 다시 발생합니다. 이 경우 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.

조건 미적용 시 총부담은 낙찰가와 명목 미배당액의 합계입니다. 집행비용 추정이 포함된 배당 시나리오이며, 취득 관련 추가 비용과 세금 등은 별도입니다. 특별매각조건 이행 시 인수 0원은 해당 조건이 유효하게 적용되고 이행되는 경우에 한합니다.

위 표에서 확인되는 중요한 특징은 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커진다는 것입니다. 특별매각조건이 적용되지 않는다면 2회 유찰 현재의 총부담은 약 1억 5,209만원이고, 추가 유찰이 진행돼도 총부담은 약 1억 5,100만원 수준으로 유지됩니다. 따라서 최저가 64%만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

임차인 보증금 150,000,000원 중 91,986,560원이 배당되고 58,013,440원이 명목상 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 신청채권은 배당되지 않는 것으로 산정되었습니다. 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기는 배당표상 미배당액을 없애는 것이 아니라, 조건 이행을 전제로 매수인의 잔액 인수 부담을 제거하는 별도 문제입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다가구·다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재합니다. 대중교통 접근 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물이며, 2021년 2월 18일 사용승인됐습니다. 대상은 제1층 제101호입니다.
• 설비. 기본 난방시설, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설 및 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다. 기계식 주차장 실제 운영 상태와 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 318.1㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가 기준 가격은 3,856,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정도 기재되어 있어 대상자 및 용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이지만 1층 물건이고, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 수준이나 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다. 인근 유사 오피스텔 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 범위, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소의 이행 주체와 절차를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 임차권자와 포기 주체의 관계. 임차권자 최현석과 주택도시보증공사 사이의 권리승계·보증·대리 관계 및 반환청구권 포기 권한을 확인해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 근저당 1건의 실체 확인. 등기 요약에 표시된 근저당 1건의 접수일과 채권최고액, 채권자를 원본 등기부에서 확인하세요. 임차인의 전입일 2021.10.15보다 앞선 권리인지가 대항력 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 임차인 배당 및 명도. 최현석의 보증금 150,000,000원, 전입·점유일, 확정일자, 배당요구 내역을 원본과 대조하세요. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택 등록사항의 존속 여부와 임대의무기간, 임대료 증액기준 준수 의무가 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
• 기계식 주차장 및 관리비. 기계식 주차장의 정상 작동 여부, 유지관리비, 공용부분 관리비 체납 및 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 공항 관련 보호구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래허가구역의 구체적인 적용 범위를 확인하세요.
• 세금과 우선변제. 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 실제 배당 및 매수인 부담에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 특별매각조건의 효력이 먼저다”

서울남부지방법원 2025타경13958은 보증금 1억 5,000만원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 9,408만원에서 명목상 58,013,440원의 보증금 미배당이 발생하는 물건입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건입니다. 이 조건이 적법하게 적용되고 이행된다면 매수인 인수액은 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 포기 주체와 실제 임차권자의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 이를 무조건적인 면책으로 받아들여서는 안 됩니다.

여기에 등기 요약상 근저당 1건의 상세내역이 확인되지 않는 문제와 민간임대주택 등록사항까지 남아 있습니다. 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 입찰 메리트를 판단하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 C등급입니다. 특별매각조건의 효력과 근저당 선후관계가 명확하게 확인되면 인수 위험은 크게 줄어들 수 있습니다. 반대로 그 조건이 임차인의 반환청구권까지 유효하게 정리하지 못한다면 총부담은 약 1억 5,000만원 수준으로 유지됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 특별매각조건의 법적 효력과 실제 이행 여부입니다.