서울남부지방법원 2025타경13965. 양천구 신정동 목동로데오빌 제4층 제403호, 전용면적 29.95㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정갑술은 2021.04.14 매매를 원인으로 2021.04.16 소유권을 이전받았고 거래가액은 350,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2021.09.13 서울보증보험주식회사의 가압류 38,465,875원입니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 한충혁은 임대차계약일 2021.03.21, 확정일자 2021.03.22, 점유개시 2021.04.16, 주민등록 2021.04.19로 말소기준인 2021.09.13보다 앞섭니다. 보증금은 350,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 일반적인 경매라면 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인이 떠안을 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 890-6 목동로데오빌 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.95㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인일 2017.04.06 |
| 소유자 | 정갑술 · 2021.04.14 매매 · 거래가액 350,000,000원 · 2021.04.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘특별매각조건’
말소기준은 2021.09.13 서울보증보험주식회사의 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 양천구 압류, 울산광역시중구교통과 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 한충혁은 주민등록일이 2021.04.19이므로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
| 임차관계 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한충혁 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.19 | 2021.03.22 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 바근수 | 미상 | 2024.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
* 현재 회차 배당 시뮬레이션상 한충혁 보증금의 미배당액은 770,000원으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 한충혁 관련 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월 385,000,000원’을 우선
목동로데오빌은 12세대 규모이고, 전용 29.95㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 4건입니다. 전체 거래 평균은 320,250,000원으로 현재 최저가 355,000,000원이 전체 평균의 110.9%입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.96㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2025.02 | 29.76㎡ | 5 | 252,000,000원 |
| 2023.03 | 29.96㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2022.06 | 29.96㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 320,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 385,000,000원 |
최신 거래는 2026.05의 385,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 385,000,000원입니다. 특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득 355,000,000원은 이 최근 기준의 92.2%입니다. 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세도 28.9%로 플러스입니다. 따라서 전체 평균 320,250,000원만 보고 “시세보다 비싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 한충혁 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 349,230,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,465,875원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,770,000원 차감 후 한충혁 보증금에 349,230,000원이 배당되고 770,000원이 부족합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 770,000원이지만, 특별매각조건으로 한충혁 관련 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 사용승인일은 2017.04.06입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 목동역(지하철 5호선) 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 목동역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 목동로데오빌은 12세대이며 확인된 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래가격 판단 시 소규모 표본 특성을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 한충혁 임차권 말소 확인. 배당표상 770,000원의 부족분이 존재하더라도 특별매각조건이 정상 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 바근수 점유 확인. 2024.11.04 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 현재 거주 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 거래 1건 의존 주의. 실질취득은 최근 12개월 평균 385,000,000원의 92.2%지만 최근 12개월 표본 자체가 1건입니다. 개별 호수의 상태·층·거래조건을 함께 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 물건으로 대단지 공동주택처럼 다수 거래를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다. 매수 후 재매각 시 거래 속도를 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면적으로는 보증금 350,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 355,000,000원에 거의 맞닿아 있어 부담스러운 사건입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차에 770,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 한충혁 관련 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 355,000,000원으로 정리됩니다.
가격 역시 전체 평균 320,250,000원보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 385,000,000원이고 실질취득은 그 기준의 92.2%, 최근 대 과거 추세는 28.9%입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐인 12세대 다세대라는 점, 바근수의 보증금·점유 부분이 미상이라는 점, 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있다는 점은 남습니다. 주된 권리 인수는 해소됐고 가격도 최근 거래 아래지만, 특별매각조건 이행과 실제 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
