서울남부지방법원 2025타경13969. 서울 강서구 방화동 마곡제이엠팰리스 제5층 제502호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 298,000,000원, 신청채권자 청구액은 295,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기된 임차권자 안소연과 현황상 확인되는 유아라를 서로 분리해서 판단하는 것입니다.
안소연은 임대차계약일 2021.09.11., 확정일자 2021.09.14., 전입·점유개시 2021.10.29.로 임차보증금 295,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 신건 298,000,000원 배당계산에서는 집행비용 4,972,000원을 먼저 공제한 뒤 293,028,000원이 배당되어 계산상 부족분은 1,972,000원입니다. 다만 특별매각조건이 이 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 안소연 관련 실질 인수액은 0원입니다.
반면 유아라는 2025.01.10. 전입으로 말소기준일인 2025.12.18.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특별매각조건으로 안소연 관련 인수 문제가 해소되더라도 유아라의 미상 보증금 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 방화대로 351 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 지하1층 지상13층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 장진환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 특별매각조건이 핵심
2021.09.08. 설정된 하나은행 근저당권 2건은 2021.10.29. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 안소연의 주택임차권등기는 2024.08.01.로 말소기준보다 앞서 있어 원칙 계산상 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각에는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유아라 점유 부분 미상 | 2025.01.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안소연 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 / 2021.09.14 | 295,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
안소연은 확정일자와 배당요구가 확인되고, 2024.08.01. 배당요구가 접수돼 우선변제권 행사가 가능합니다. 유아라는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 안소연의 권리구조는 금액까지 계산 가능하지만, 유아라는 인수액 자체를 확정할 수 없는 상태입니다.
③ 특별조건 반영 실질취득 — 안소연은 0원, 유아라는 별도
| 회차 | 최저가 | 안소연 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 298,000,000원 | 1,972,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 238,400,000원 | 60,737,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 190,720,000원 | 107,750,080원 | 실질 0원 |
표의 계산상 인수액은 안소연의 우선변제 부족분을 기준으로 한 금액입니다. 특별매각조건에 따라 이 임차권등기 관련 잔액은 실질 0원으로 보되, 유아라의 미상 보증금은 위 금액과 별개입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 가점은 보류
감정가는 298,000,000원이고 현재 최저매각가도 같습니다. 마곡JM팰리스의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 다만 이 사건에서는 동일 면적의 최근 실거래 가격을 기준으로 한 비교 없이 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”는 결론을 두지 않습니다. 권리상 미상 임차 위험까지 남아 있으므로 신건 가격 자체만으로 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 안소연 보증금 (우선변제) | 295,000,000원 | 293,028,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 안소연의 미배당액은 1,972,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 안소연 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상13층 건물 내 제5층 제502호입니다.
- 입지. 서울디지털콘텐츠고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 난방, 기계식주차, 승강기, 옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 617.0㎡, 공시지가 5,736,000원/㎡이며 동측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유아라 보증금 확인. 전입일 2025.01.10.은 말소기준일 2025.12.18.보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 계약서와 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 안소연 임차권등기 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 계산상 인수와 실질 인수 구분. 신건 계산상 안소연 부족분은 1,972,000원이지만 특별매각조건 반영 시 실질 0원입니다.
- 유찰 시에도 미상 위험 별도. 1회 유찰 238,400,000원, 2회 유찰 190,720,000원으로 내려가도 유아라 보증금 미상 위험은 자동으로 없어지지 않습니다.
- 가격 가점 보류. 현재 감정가 298,000,000원을 최근 동일 조건 실거래와 직접 비교한 근거 없이 싸다고 판단하지 않습니다.
- 등기 확인. 2021.09.08. 하나은행 근저당권 2건은 2021.10.29. 일부포기로 말소된 상태이며, 임차권등기와 경매개시결정의 현재 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권등기가 있어 부담이 커 보입니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 안소연에 대해서는 계산상 인수액과 실제 부담을 분리해서 봐야 합니다. 신건에서 계산상 부족한 1,972,000원은 특별조건 반영 시 실질 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 유아라는 말소기준일보다 앞선 2025.01.10. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 분류하기는 어렵습니다. 안소연은 특별조건으로 해소, 유아라는 추가 확인 필요. 여기에 최근 실거래 비교 없이 신건 298,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 권리와 가격 모두 확인 절차를 남겨 둔 채 접근해야 하는 물건입니다.
