서울남부지방법원 2025타경13973. 가산양우내안애애플 6층 614호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 2013.09.26 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물 중 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 이승용으로 2021.10.14 179,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2021.12.01 민간임대주택등기가 들어왔습니다.
권리분석의 핵심은 2023.01.16 전입한 권시은입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.07.13 신한저축은행 가압류이므로, 권시은은 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에는 보증금 179,000,000원, 확정일자 2022.12.15로 기재되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제614호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 18층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2013.09.26 |
| 소유자 | 이승용 (2021.10.14. 거래가 179,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권시은 / 211,661,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
또 하나 확인할 점은 2021.12.01 민간임대주택등기입니다. 등기부에 현재 기재되어 있으므로, 매각 이후 처리 및 말소 여부는 입찰 전 원본 서류와 집행기록에서 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.79억
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권시은 | 미상 | 2023.01.16 | 2022.12.15 | 179,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 미배당 승계 |
매각물건명세서에 “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음”이라고 명시되어 있고, 보증금 179,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 신건 최저가 148,000,000원이 아니라 약 179,000,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 1.79억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 대비 부족분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 148,000,000원 | 약 31,000,000원 | 약 179,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 118,400,000원 | 약 60,600,000원 | 약 179,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,720,000원 | 약 84,280,000원 | 약 179,000,000원 |
이 유형에서 가장 위험한 착시는 유찰가만 보는 것입니다. 낙찰가가 148,000,000원에서 118,400,000원, 94,720,000원으로 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어날 수 있어 총 부담은 약 179,000,000원 수준으로 고정됩니다. 따라서 “1회 유찰되면 싸진다”, “2회 유찰되면 9,472만원에 산다”는 식의 판단은 이 사건에는 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,766,541원 | 7,766,541원 |
| 2. 경매개시결정 · 권시은 | 211,661,370원 | 137,361,459원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 219,427,911원 중 145,128,000원이 배당되는 가정으로, 미배당은 74,299,911원입니다. 다만 권시은은 대항력 임차인이기도 하므로, 매각물건명세서에 적힌 임대차보증금 179,000,000원의 미변제분 승계 여부를 별도로 적용해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 주변은 다세대주택·노변점포·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 지하철 1호선 가산디지털역이 있으며, 남부순환로 버스정류장 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물로 2013.09.26 사용승인됐으며, 승강기·개별난방·옥내소화전·화재탐지 및 경보기·CCTV·기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 45m 남부순환로, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 신건 최저가 148,000,000원이 아니라 대항력 보증금 179,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 118,400,000원, 2회 유찰 94,720,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수분이 늘 수 있어 총 부담은 약 179,000,000원 수준입니다.
- 권시은 권리관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서·배당요구·집행권원·보증금 반환채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.01 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 집행기록과 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서가 보증금 미변제분의 매수인 인수를 명시하므로 실제 배당 결과가 최종 부담액을 좌우합니다.
맺으며 — “1.48억 낙찰”이 아니라 “약 1.79억 취득”
이 사건은 표면적인 최저가와 실제 부담이 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 권시은은 2023.01.16 전입했고, 말소기준 가압류는 2023.07.13이므로 선순위입니다. 보증금은 179,000,000원으로 현재 최저가 148,000,000원보다 큽니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시합니다.
결론적으로 최저가 148,000,000원을 싸다고 볼 수 없습니다. 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수분이 늘어 실질취득가는 약 179,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 특수관계와 민간임대주택등기 확인까지 필요합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당·잔액과 권시은의 권리관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
