서울남부지방법원 2025타경13974. 강서구 화곡동 스페이스빌 에이동 3층 303호, 전용 40.27㎡ 다세대주택입니다. 소유자 양경숙은 2021년 8월 2일 이 물건을 거래가 305,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 일반 담보권이 아니라, 소유권 이전보다 앞서 전입신고를 마친 임차인 나은호의 305,000,000원 보증금과 그에 붙은 대항력입니다.
임차인은 2021년 6월 18일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021년 7월 30일 주민등록을 마쳤으며 2021년 8월 2일부터 점유했습니다. 말소기준권리는 2023년 2월 22일 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 일반적인 경매라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13974 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 871-19 스페이스빌 제에이동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.27㎡ · 지상6층 건물 내 3층 |
| 사용승인일 | 2016.07.26 |
| 소유자 | 양경숙 (2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 실질 0원*
말소기준권리는 2023.02.22 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 국민행복기금·박성라·오케이에프앤아이대부·씨엠피자산관리대부·신한카드의 가압류, 강서구 및 성북구 압류와 이 사건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 신한은행 근저당권 48,000,000원은 2018년 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나은호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2021.07.30 / 2021.06.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 배당계산상 미배당액은 11,972,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 298,000,000원도 최근 시세보다 높다
스페이스빌에이동은 총 14세대, 사용승인일은 2016.07.26이며 대상 전용면적은 40.27㎡입니다. 확인되는 실거래는 5건이고, 그중 최근 12개월 실거래 3건 평균은 280,666,666원입니다. 전체 5건 평균 291,400,000원보다도 최근 평균이 낮고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -8.7%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 36.8㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 40.27㎡ | 4 | 291,000,000원 |
| 2025.05 | 40.27㎡ | 4 | 291,000,000원 |
| 2021.07 | 39.08㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.07 | 40.27㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 280,666,666원 |
현재 최저가 298,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.2%입니다. 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이 되더라도 실질취득액 역시 298,000,000원이므로 가격 비교 기준은 달라지지 않습니다. 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 291,400,000원과 비슷하다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없으며, 최근 평균·최신 거래·-8.7% 하락 추세를 기준으로 보면 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 1. 임차인 나은호 보증금 | 305,000,000원 | 293,028,000원 |
| 2. 국민행복기금 가압류 | 7,291,866원 | 0원 |
| 3. 박성라 가압류 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 오케이에프앤아이대부 가압류 | 11,466,918원 | 0원 |
| 5. 씨엠피자산관리대부 가압류 | 12,280,093원 | 0원 |
| 6. 신한카드 가압류 | 8,890,191원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차보증금 11,972,000원이 미배당되지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 예상 매각가 | 일반 배당계산상 미배당 임차보증금 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,000,000원 | 11,972,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 238,400,000원 | 70,737,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 117,750,080원 |
대항력 있는 보증금 305,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 있으므로, 각 회차의 위 미배당액을 그대로 매수인의 최종 부담으로 보면 안 됩니다. 특별매각조건이 매각 시점에도 그대로 적용되는지 원문을 확인한 뒤 실질 인수를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층, 사용승인일 2016.07.26. 승강기·난방·화재탐지·CCTV보안설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이고 확인되는 실거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 평균이 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 낮으며 거래 추세도 -8.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임차권등기 자체는 2023.08.28 접수돼 있습니다. 매각 후 말소 조건과 필요한 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최저가 298,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.2%이고 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -8.7%입니다. 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·강서구·성북구 압류가 있으며 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결, 가격은 보류”
이 물건은 표면만 보면 대항력 있는 임차보증금 305,000,000원이 감정가 298,000,000원보다 커 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 11,972,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 매수인의 실질 인수는 0원*으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 지금 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 298,000,000원은 최근 12개월 평균 280,666,666원의 106.2%이고, 최신 거래는 260,000,000원, 최근 거래 추세는 -8.7%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 특별조건으로 해결되지만 가격은 최근 시세 이상”이라는 결론이 맞습니다. 특별매각조건을 원문으로 확정한 뒤, 가격은 최근 실거래와 하락 흐름을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
