수원지방법원 2025타경41611. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 1층 118호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자 김연숙은 2022.10.14 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 558,370,800원입니다. 같은 날 논산농업협동조합이 채권최고액 489,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국 압류, 임의경매개시결정, 평택시 압류, 신한카드 가압류가 순차적으로 들어왔고 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수권리보다 신건 578,000,000원의 가격 타당성과 공실 근린생활시설의 환금성, 그리고 공매공고와의 진행상태 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41611 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 1층 118호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상10층 중 제1층 제118호 |
| 소유자 | 김연숙 · 2022.10.14 소유권 취득 · 거래가액 558,370,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 578,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 414,203,863원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.14 근저당권 · 논산농업협동조합 · 채권최고액 489,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 공매공고는 별도 확인
2021년의 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.10.14 김연숙 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 바로 같은 날 설정된 논산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국·평택시 압류와 신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 확인된 임차인은 없고, 감정평가상 이용상태도 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사되어 현장 점유상태는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 578,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 객관적으로 비교할 근거가 없습니다. 따라서 신건 578,000,000원을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,180,000원 |
| 2. 근저당 · 논산농업협동조합 | 489,600,000원 | 489,600,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,975,935원 | 12,975,935원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,244,065원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 기준액 502,575,935원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 소유자 잔여는 67,244,065원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 생기지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 578,000,000원 | 502,575,935원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 462,400,000원 | 455,376,000원 | 47,199,935원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 369,920,000원 | 363,941,120원 | 138,634,815원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 462,400,000원, 2회 유찰 시 369,920,000원으로 내려갑니다. 이 과정에서 배당받지 못하는 채권액은 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 즉 유찰은 배당구조를 바꾸지만, 이 사건에서는 별도의 인수형 임차보증금이나 승계 권리로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 공장(지식산업센터)·오피스·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실입니다. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 약 18미터 내외, 남측 및 동측 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 건물상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고, 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설로서 실제 임대수요와 매매가격은 현장 및 거래사례 확인이 필요한 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로 578,000,000원의 시세 적정성을 검증할 수 없습니다. 근린생활시설의 인근·동일 건물 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2025.10.29 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유·영업 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국과 평택시의 압류등기가 존재합니다. 배당표의 소유자 잔여 67,244,065원은 당해세 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 462,400,000원, 2회 유찰 369,920,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 아직 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.14 논산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)·공실이며 실거래 비교 자료가 없어, 최저가 578,000,000원이 시장가격보다 유리하다고 말할 근거는 없습니다. 또한 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 절차 진행상태도 반드시 교차 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 명확한 0원, 가격 메리트는 검증 전 보류입니다.
